Con il nuovo condominio 2016 post riforma le tabelle millesimali sono state modificate così come i criteri per la ripartizione delle spese. Questo lo sapevamo da tempo: il problema, però, è che né la riforma né le norme successive hanno davvero chiarito come calcolare  le tabelle millesimali in concreto. Un problema assai sentito sia dai tecnici che dagli amministratori di condominio.

Esistono per la verità alcuni indizi su come procedere alla determinazione delle tabelle, che provengono, per esempio, dalle sentenze della giurisprudenza e dall’interpretazione delle leggi specialistiche. Dopo tale lavoro, estenuante e gravoso, è possibile venire a capo del rebus e capire le modalità per arrivare a determinare la giusta caratura millesimale delle diverse unità immobiliari di un edificio condominiale.

Sono questi i motivi per i quali è stato organizzato a Bologna, il prossimo 1° dicembre, un seminario tecnico dedicato alle modalità operative di calcolo delle tabelle millesimali aperto a ingegneri, professionisti tecnici e amministratori di condominio.

Oltre all’analisi dei principi giuridici collegati alla ripartizione delle spese del nuovo condominio 2016 dopo la riforma, ampio spazio sarà dedicato ai criteri e alle modalità concrete di calcolo delle tabelle partendo dall’inizio, ossia da cosa occorre per quanto riguarda la raccolta della documentazione preliminare fino all’organizzazione dei sopralluoghi, la risoluzione di problematiche strettamente pratiche (condomini sempre assenti o poco collaborativi, per esempio), esecuzione dei rilievi ecc.

Per leggere nel dettaglio il programma di lavoro della mattinata invitiamo i lettori interessati a cliccare sulla pagina dedicata al seminario sul sito dei Convegni Maggioli Editore.

Segnaliamo, infine, che a ogni partecipante sarà consegnata una copia del manuale Il regolamento e le tabelle millesimali dopo la riforma del condominio, compresa nel costo di partecipazione.

Infine ricordiamo che in questi giorni, sul quotidiano online per professionisti tecnici Ediltecnico, è stato pubblicato il nuovo dossier dedicato interamente al Nuovo Condominio 2016 con notizie, approfondimenti e consigli sugli strumenti editoriali più idonei per affrontare le diverse problematiche legate alla gestione del condominio: da quelle più squisitamente tecniche a quelle gestionali e amministrative.

Sono in arrivo le procedure che definiranno gli standard per l’affidamento degli incarichi relativi ai lavori su beni immobili e beni comuni condominiali ai professionisti tecnici e agli ingegneri in particolare.

È questa la principale novità contenuta nel protocollo d’intesa in materia di registro dell’anagrafe del condominio firmato la scorsa settimana tra il Consiglio nazionale degli Ingegneri e l’ANACI, l’associazione nazionale che riunisce gli amministratori condominiali e immobiliari.

“Se teniamo presente che 7 italiani su 10 abitano in condominio, spiega il presidente di ANACI, Francesco Burrelli, capiamo come i cittadini abbiano bisogno di figure esperte che diano loro indicazioni precise rispetto alle varie tipologie di problemi che incontra chi abita in un edificio”.

anagrafe del condominio firma protocollo

Il momento della firma del protocollo sull’anagrafe del condominio tra i presidenti Zambrano (CNI) e Burrelli (ANACI)

Si tratta di un’alleanza tra ingegneri e amministratori di condominio con l’obiettivo di assicurare ai cittadini la sicurezza della loro abitazione. Questo protocollo sull’anagrafe del condominio prelude alla mappatura nazionale degli alloggi, cioè la creazione di un archivio dove sia possibile registrare le caratteristiche delle case, in modo da rendere il nostro Paese sempre più moderno, al passo con i tempi e più sicuro”.

Con questa intesa –spiega il presidente del CNI, Armando Zambrano – vogliamo valorizzare il ruolo del professionista tecnico a cui deve essere garantita la possibilità di certificare lo stato degli immobili e il rispetto delle leggi e dei regolamenti di ciascun intervento”.

Ricordiamo che la legge 220/ del 2012 ha istituito il registro dell’anagrafe condominiale che per l’amministratore di condominio prevede l’obbligo di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente:

– le generalità dei singoli proprietari,

– le generalità dei titolari di diritti reali,

– i dati catastali di ciascuna unità immobiliare,

– ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.

In base agli obblighi di formazione, introdotti dall’articolo 7 del DPR 137 del 2012, il CNI ha adottato uno specifico Regolamento per l’aggiornamento della competenza professionale. Formazione periodica prevista anche dal decreto ministeriale 140 del 2014 per chi ricopre l’incarico di amministratore di condominio. Questa accordo, quindi, va nella direzione di accrescere il bagaglio di conoscenze dei tecnici e rendere sempre più sicuro il patrimonio abitativo nazionale.

Standard per l’affidamento degli incarichi

Come dicevamo, tra le novità salienti del protocollo d’intesa CNI e ANACi c’è la predisposizione di procedure e standard per l’affidamento ai professionisti tecnici degli incarichi relativi ai lavori su beni immobili e beni comuni condominiali, al fine di salvaguardare la qualità e la buona riuscita degli interventi stessi, soprattutto relativamente a quelli di messa in sicurezza degli edifici.

In particolare, gli aspetti che saranno presi in considerazione da questi standard saranno i seguenti:

– individuare criteri oggettivi per definire gli incarichi di progettazione, direzione dei lavori, coordinatori della sicurezza, contratti di appalto, collaudi e perizie;

– stabilire uno standard a livello nazionale utile per la compilazione del registro dell’anagrafe condominiale;

– valutare una possibile strategia comune per ottemperare agli obblighi di formazione previsti a carico degli ingegneri iscritti agli albi e degli amministratori di condominio, organizzando appositi corsi di formazione al fine di approfondire tematiche comuni a tutti i professionisti a diverso titolo operanti in materia condominiale;

– proporre soluzioni e procedure condivise per tutelare, incentivare e mantenere la messa in sicurezza della casa.

Il 18 giugno 2013 sono entrati in vigore i 32 articoli della legge 11 dicembre 2012, n. 220, intitolata Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici, intervenuta a trasformare una realtà che, direttamente o indirettamente, interessa circa 56 milioni di persone. Anche se non tutte le nuove disposizioni hanno un impatto immediato sulla realtà condominiale, molti sono gli argomenti trattati, fra questi: il supercondominio; il consiglio di condominio; l’equiparazione dell’ascensore alle scale ai fini della ripartizione delle spese di manutenzione e sostituzione; il riconoscimento, a certe condizioni, del diritto al distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento d’aria da parte del condomino; la particolare attenzione riservata alla sicurezza dell’edificio e degli impianti, …

 

Pur recependo in larga misura principi giurisprudenza da tempo individuati, il provvedimento introduce anche elementi che potrebbero cambiare in modo profondo il modo in cui gli edifici in cui viviamo vengono gestiti, o almeno alcuni sperano sia così. Il comma 8 dell’art. 1130 del Codice Civile prescrive che l’amministratore debba conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio.

 

È proprio lo stato tecnico-amministrativo dell’edificio ciò che più interessa, e interesserà, noi tecnici.

 

È noto che oggigiorno la conoscenza dello stato dell’edificio dal punto di vista tecnico, soprattutto, e amministrativo, spesso, è carente. È un fenomeno comune ad altre parti del mondo, una ricerca (1) del National Institute of Standards and Technology americano prova che gli operatori delle costruzioni nel settore della manutenzione hanno speso nel solo 2002 quasi cinque miliardi di dollari per verificare che le informazioni di cui erano in possesso rappresentassero le reali condizioni degli immobili di cui avevano in carico la gestione.

 

Eppure tanti sono i momenti in cui le informazioni sullo stato dell’immobile diventano fondamentali sia per il suo corretto uso e mantenimento sia per la sua valutazione economica. Tali informazioni devono essere approfondite e strutturate in maniera tale da permetterne la conservazione, l’aggiornamento e la trasmissione (in caso di passaggio di proprietà) e da facilitare il controllo del corretto uso da parte di proprietari ed utilizzatori, in modo da evitare usi impropri che possano danneggiare o variare il comportamento dell’edificio o di sue parti, e la verifica del corretto mantenimento nel corso del tempo di singole parti/componenti e dell’edificio nel suo insieme, al fine di mantenere o migliorare le prestazioni, la sicurezza d’uso e, conseguentemente il valore economico dell’immobile.

 

Due sono gli scenari, e profondamente differenti in cui noi ingegneri ci troviamo ad operare: le nuove costruzioni e gli interventi sul costruito.

 

Nel primo caso l’informazione (tecnica e amministrativa) viene creata durante il processo di ideazione e costruzione da differenti soggetti (progettisti, impresa, collaudatori e certificatori) e il problema è non disperderla ma canalizzarla in un unico flusso informativo, accessibile a tutti gli operatori, che porti alla massima disponibilità di informazioni con il minimo costo. Lo strumento per realizzare un processo virtuoso dal punto di vista della gestione dell’informazione è il Building Information Modeling (BIM) ossia la rappresentazione digitali delle caratteristiche fisiche, prestazionali e di relazione degli edifici e delle loro parti. Ormai anche in Italia, dopo che i paesi anglofoni e scandinavi hanno aperto la strada, si stanno diffondendo strumenti di progettazione e gestione del progetto/processo basati su BIM. Il primo, lento, passo è stata la comprensione del fatto che strumenti di progettazione (architettonica ma anche strutturale e impiantistica) BIM non sono semplicemente l’estensione 3D del vecchio CAD ma la sua evoluzione per una migliore gestione delle informazioni nel progetto.

 

Il secondo, recente, è l’adozione di software di project management basati su BIM, si è iniziato con la progettazione 4D, dove la quarta dimensione è il tempo e il software simula l’evoluzione del cantiere per meglio gestire la contemporaneità di lavorazioni o le interferenze del cantiere verso l’ambiente circostante, e si è arrivati a software per la gestione 5D del progetto dove la quinta dimensione è quella economica. Oggigiorno, soprattutto all’estero, l’uso di modelli di scambio delle informazioni (soprattutto quelle non grafiche) degli edifici legati al BIM sono molto diffusi (il principale è probabilmente COBie) e questo proprio per garantire un’efficace e efficiente trasmissione delle informazioni.

 

Il problema diventa più complesso quando si tratta di costruzioni esistenti dove la creazione di un modello BIM dell’esistente è operazione non banale, si pensi in primo luogo agli edifici storici e a tutto ciò che è connesso con i beni culturali, molto costosa e sicuramente non affrontabile da un condominio che voglia, più o meno spinto dalla riforma, avere una adeguata documentazione dell’ stato tecnico amministrativo dell’edificio. Nel caso dell’esistente non si può non adottare un approccio graduale che, partendo da una prima “fotografia” dello stato di fatto porti ad aumentare la documentazione ogniqualvolta se ne presenti l’opportunità, ad esempio in caso di manutenzioni straordinarie agli impianti, di lavori importanti o di interventi di emergenza.

 

La fotografia iniziale, che deve essere rapida, economica ma anche accurata, può essere realizzata con tecniche di Building Condition Assessment (si confronti, ad esempio, la ASTM E2018 – 08) ed è proprio qui che noi ingegneri potremo intervenire per portare la nostra esperienza.

 

Editoriale di Fulvio Re Cecconi pubblicato sul numero 3/2013 della rivista Ingegneri

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Da sempre il riscaldamento rappresenta una delle voci più pesanti del bilancio familiare, a maggior ragione in tempi, come questi, di grave difficoltà economica per le famiglie. Risparmiare, dunque, è necessario ma può essere difficile se si abita in un condominio dotato di impianto di riscaldamento centralizzato. La soluzione però esiste ed è quella di adottare sistemi per la contabilizzazione e la termoregolazione del calore che permettono di gestire in modo autonomo il riscaldamento della propria abitazione, pur vivendo in un condominio.

Una risposta a queste esigenze arriva dalla norma UNI 10200, aggiornata di recente, mirata  proprio a stabilire i principi per una corretta ed equa ripartizione delle spese di climatizzazione invernale e acqua calda sanitaria in edifici di tipo condominiale, provvisti o meno di dispositivi per la contabilizzazione dell’energia termica, distinguendo i consumi volontari di energia delle singole unità immobiliari da tutti gli altri consumi.

Mediante l’installazione di particolari dispositivi, infatti, è possibile regolare la temperatura del proprio appartamento (termoregolazione) pagando solo il calore effettivamente consumato (contabilizzazione). Oltre a contenere i costi, questo sistema  garantisce anche maggiore  comfort abitativo, mantenendo costante ed equilibrata la temperatura di casa.

La nuova edizione della norma UNI 10200 fornisce indicazioni per la ripartizione delle spese in proporzione ai consumi volontari dei singoli appartamenti al fine di ridurre gli sprechi, salvaguardando comunque la qualità della vita.

La riduzione dei consumi viene garantita dal sistema di contabilizzazione e termoregolazione che deve essere realizzato secondo determinati principi di progettazione. In tal senso la UNI 10200 fornisce una linea guida per la progettazione e la conduzione dell’impianto, oltre a dare indicazioni su quale sia il sistema di contabilizzazione più indicato per un determinato tipo di impianto di distribuzione (a colonne montanti o ad anello) e per un determinato tipo di terminale di emissione (radiatore, termoconvettore, pannello radiante a pavimento, a parete, a soffitto e bocchette di aria calda).

Un’altra norma recentemente aggiornata – e che viene espressamente richiamata dalla UNI 10200 – è la UNI 9019 che rientra nel quadro normativo nazionale in materia di contabilizzazione del calore e di ripartizione delle spese di climatizzazione invernale.

Il documento descrive una metodologia di calcolo indiretto dell’energia termica erogata all’unità immobiliare, che consiste nell’evoluzione del metodo dei gradi-giorno, già in uso nella versione precedente della norma. I metodi di contabilizzazione indiretta, a differenza di quella diretta, non danno la misura del calore utilizzato nelle unità immobiliari ma un conteggio proporzionale a questo; tali conteggi sono quindi utilizzati per una corretta ripartizione delle spese di riscaldamento.

Il metodo di calcolo dei consumi descritto dalla UNI 9019 deriva dal tradizionale metodo del contatore, ormai non più utilizzabile, introducendo la compensazione del tempo di inserzione dei corpi scaldanti. Grazie alla  formula di conteggio migliorata ed evidenziata nella nuova edizione della norma, si ottengono le precisioni  richieste dalle legislazioni nazionali e regionali vigenti.

Oltre al principio di funzionamento e al metodo di calcolo, la norma fornisce anche le prescrizioni aggiornate di impianto, di installazione, di prova e di impiego dei sistemi basati su questo principio; quest’ultimo prevede l’utilizzo dei totalizzatori del tempi di inserzione, compensati dai gradi-giorno dell’unità immobiliare e dall’inerzia termica dei corpi scaldanti, da cui si ricavano i conteggi proporzionali al calore utilizzato dall’abitazione che sono poi utilizzati per la ripartizione delle spese, secondo quanto indicato dalla UNI 10200.

Il documento, pertanto, non fa riferimento ad una tipologia di prodotto specifico, ma fornisce le linee generali per un  corretto utilizzo del metodo e dei componenti che lo implementano, al fine di ottenere prestazioni in linea con le esigenze di contabilizzazione indiretta del calore e risparmio energetico. I sistemi di contabilizzazione indiretta del calore, tra cui anche quelli definiti da questa norma, sono particolarmente indicati nelle ristrutturazioni dell’impianto termico di edifici esistenti, dove possono essere installati con facilità, senza interventi sulle tubazioni di distribuzione del calore e senza opere murarie.

Entrambe le norme sono particolarmente utili per gli amministratori di condominio ma anche, più in generale, per tutti i consumatori.