I ripetitori telefonici, da installare sul lastrico comune, sono costruzioni?

I ripetitori telefonici, da installare sul lastrico comune, sono costruzioni?

Ripetitori telefonici

I ripetitori telefonici sono costruzioni? Inoltre, la concessione a terzi del lastrico, per collocare antenne di telefonia mobile, è un’innovazione?

Le risposte sono tratte dall’ebook L’installazione sul lastrico condominiale di antenne di telefonia mobile e pannelli solari: quando sì e quando no” di Giuseppe Bordolli, edito da Maggioli Editore.

Cerchiamo di chiarire i dubbi, partendo dalla questione: i ripetitori telefonici, da installare sul lastrico comune, sono costruzioni?

La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che costituisce bene immobile qualsiasi costruzione, di qualunque materiale formata, che sia incorporata o materialmente congiunta al suolo, anche se a scopo transitorio.

In particolare deve considerarsi costruzione qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso a corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, e ciò indipendentemente dal livello di posa e di elevazione dell’opera, dai caratteri del suo sviluppo volumetrico esterno, dall’uniformità o continuità della massa, dal materiale impiegato per la sua realizzazione e dalla sua funzione o destinazione.

Si noti che la nozione di costruzione non è limitata a realizzazioni di tipo strettamente edile, ma si estende ad un qualsiasi manufatto, avente caratteristiche di consistenza e stabilità, per le quali non rileva la qualità del materiale adoperato; così, ad esempio, si è ritenuto che integrasse la nozione di costruzione una baracca di zinco costituita solo da pilastri sorreggenti lamiere, priva di mura perimetrali ma dotata di copertura (Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 2009, n. 22127).

L’antenna di telefonia mobile quindi può essere considerata una costruzione.

Si consideri che il Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. n. 380/2001), nell’articolo 3, comma 1, lett. e), punto 4, ricomprende espressamente, fra gli interventi di nuova costruzione la “istallazione … di ripetitori per i servizi di telecomunicazione»; per altro verso, dal codice delle comunicazioni elettroniche (d.lgs. n. 259/2003), il quale, nell’articolo 86, comma 3, espressamente assimila alle opere di urbanizzazione primaria le infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione, di cui agli articoli 87 e 88″, ossia, a mente dell’articolo 87, comma 1, d.P.R. n. 259/2003, le “infrastrutture per impianti radioelettrici … e, in specie, l’installazione di torri, di tralicci, di impianti radio-trasmittenti, di ripetitori di servizi di comunicazione elettronica, di stazioni radio base per reti di comunicazioni elettroniche mobili GSM/UMTS, per reti di diffusione, distribuzione e contribuzione dedicate alla televisione digitale terrestre, per reti a radiofrequenza dedicate alle emergenze sanitarie ed alla protezione civile, nonché per reti radio a larga banda punto-multipunto nelle bande di frequenza all’uopo assegnate”.

I ripetitori telefonici, da installare sul lastrico comune, possono certamente essere considerate un bene immobile e tale conclusione non può essere contraddetta dalla disposizione, che pure si rinviene nel citato terzo comma dell’articolo 86, d.P.R. n. 259/2003 secondo cui le infrastrutture suddette “non costituiscono unità immobiliari ai sensi dell’articolo 2 del decreto del Ministro delle finanze 2 gennaio 1998, n. 28, e non rilevano ai fini della determinazione della rendita catastale”.

Tale norma ha infatti portata e finalità esclusivamente tributaria, innovando rispetto alla precedente prassi dall’amministrazione finanziaria, che, con la circolare dell’Agenzia del Territorio n.4/2006, aveva, invece, stabilito che gli impianti per la diffusione della telefonia mobile dovessero essere dichiarati al catasto edilizio urbano nel caso in cui risultassero collocati su aree o locali (preesistenti o di nuova costruzione) specificamente destinati ad ospitarli.

Naturalmente l’antenna di telefonia può essere considerata una costruzione anche agli specifici effetti tanto dell’articolo 934 c.c. (e, dunque, suscettibili di accessione), quanto dell’articolo 952 c.c. (e, dunque, suscettibili di costituire oggetto di un diritto di superficie).

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La concessione a terzi del lastrico, per antenne di telefonia mobile, è un’innovazione?

Secondo una decisione è annullabile una delibera condominiale con la quale si autorizzi l’amministratore a stipulare un contratto con una società telefonica per l’installazione in una parte comune dell’edificio di una stazione radio-base per la telefonia mobile, senza che i condomini siano stati preventivamente informati dei possibili rischi che le onde elettromagnetiche emesse possono arrecare alla salute e siano stati conseguentemente posti in grado di valutare tali rischi (Tribunale Milano 23 ottobre 2002, n. 12663).

In altra decisione, una simile delibera è stata ritenuta invalida sotto un diverso profilo, relativo al divieto di eseguire innovazioni sulle parti comuni che pregiudicano la stabilità o la sicurezza del fabbricato, che ne alterano il decoro architettonico o che rendono le parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

In particolare per questa tesi l’installazione degli apparati radio o dei supporti di antenna unitamente all’esecuzione sull’immobile di tutti i lavori, necessari per il passaggio di cavi di alimentazione o di telefonia e di ogni altro tipo di apparecchiatura necessaria per il regolare funzionamento dell’impianto o per l’aggiornamento tecnologico dello stesso, configura un’innovazione e non una semplice modificazione, perché incide in maniera notevole sulla cosa comune dato che altera la funzione originaria (di copertura e di terrazzo calpestabile) del lastrico solare (Tribunale Genova 12 aprile 2006, n. 1385).

Più recentemente, la Cassazione ha parlato di violazione dell’art. 1120, comma 2, c.c., poiché l’antenna (voluta dai condomini che avevano deliberato di stipulare un contratto con una società di telefonia), in ragione delle dimensioni dell’impianto e delle sue caratteristiche, comprometteva l’utilizzo del lastrico solare; del resto contrariamente a quanto sostenuto dal condominio, detto ingombro, ancorché limitato, era sufficiente a pregiudicare l’utilizzo del lastrico non solo riguardo alla porzione occupata, ma al bene nel suo complesso, considerando anche gli strumenti, gli elementi accessori e gli spazi che gli stessi occupavano (Cass. civ., sez. VI/II, 8 ottobre 2018, n. 24767).

Secondo le sezioni unite però la collocazione di un ripetitore sul lastrico/tetto di un caseggiato esula, di per sè stessa, dal concetto di innovazione o di modificazione in senso proprio.

Secondo un concetto generale, per innovazione deve intendersi in senso tecnico-giuridico non qualsiasi mutamento o modificazione della res comune, bensì solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria. Viceversa, le modificazioni mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della res comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini.

In particolare, costituisce innovazione ex art. 1120 c.c. la modificazione della cosa comune che alteri l’entità materiale del bene operandone la trasformazione, ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l’esecuzione delle opere (Cass., sez. II 4 settembre 2017 n. 20712).

Sulla scorta di tali principi di diritto risulta inevitabile concludere che la collocazione sul lastrico condominiale di un manufatto stabilmente infisso nell’impiantito andrebbe considerata una “innovazione”, nel senso di cui all’articolo 1120 c.c., in quanto determina una parziale trasformazione della destinazione del medesimo lastrico.

Questo principio vale però solo se l’opera è deliberata dai condomini e realizzata a spese e cura della stessa collettività condominiale.

Diverso è invece il caso della cessione temporanea a terzi di un lastrico condominiale, finalizzata all’installazione sul medesimo di un ripetitore di segnale, a spese del terzo. Tale situazione non è riconducibile alla disciplina delle innovazioni dettata dall’articolo 1120 c.c.: infatti l’ancoraggio dell’impianto al lastrico solare viene realizzata non su disposizione, a spese e nell’interesse del condominio, bensì su disposizione, a spese e nell’interesse del terzo cessionario del godimento del lastrico.

Non si tratta, in altri termini, dell’installazione, ad opera del condominio, di un impianto tecnologico destinato all’uso comune, del quale il medesimo condominio abbia deciso di dotarsi (e le cui spese, per il principio maggioritario, gravino anche sui dissenzienti, salva la specifica disciplina dettata dall’articolo 1121 c.c.), ma dell’installazione, ad opera ed a spese di un terzo, di un impianto tecnologico destinato all’utilizzo esclusivo di tale terzo.

La vicenda va quindi guardata non nella prospettiva dell’approvazione di una innovazione ai sensi dell’articolo 1120 c.c., bensì nella prospettiva dell’approvazione di un atto di amministrazione (il contratto con il terzo) ai sensi dell’articolo 1108 c.c., terzo comma.

Si tratta dunque, in sostanza, di verificare se l’atto di amministrazione costituito da un contratto di cessione totale o parziale del lastrico condominiale ad una impresa di telefonia ai fini della installazione di un ripetitore – per un tempo determinato e con la conservazione in capo al concessionario dell’ esclusiva disponibilità dell’impianto (col conseguente jus tollendi) – rientri tra quelli che il terzo comma dell’articolo 1108 c.c. sottrae al potere dell’assemblea e, quindi, alla regola maggioritaria.

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L’INSTALLAZIONE SUL LASTRICO CONDOMINIALE DI ANTENNE DI TELEFONIA MOBILE E PANNELLI SOLARI: QUANDO SÌ E QUANDO NO - eBook

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