Informazione tecnico-amministrativa in edilizia e il ruolo degli Ingegneri

Il 18 giugno 2013 sono entrati in vigore i 32 articoli della legge 11 dicembre 2012, n. 220, intitolata Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici, intervenuta a trasformare una realtà che, direttamente o indirettamente, interessa circa 56 milioni di persone. Anche se non tutte le nuove disposizioni hanno un impatto immediato sulla realtà condominiale, molti sono gli argomenti trattati, fra questi: il supercondominio; il consiglio di condominio; l’equiparazione dell’ascensore alle scale ai fini della ripartizione delle spese di manutenzione e sostituzione; il riconoscimento, a certe condizioni, del diritto al distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento d’aria da parte del condomino; la particolare attenzione riservata alla sicurezza dell’edificio e degli impianti, …

 

Pur recependo in larga misura principi giurisprudenza da tempo individuati, il provvedimento introduce anche elementi che potrebbero cambiare in modo profondo il modo in cui gli edifici in cui viviamo vengono gestiti, o almeno alcuni sperano sia così. Il comma 8 dell’art. 1130 del Codice Civile prescrive che l’amministratore debba conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio.

 

È proprio lo stato tecnico-amministrativo dell’edificio ciò che più interessa, e interesserà, noi tecnici.

 

È noto che oggigiorno la conoscenza dello stato dell’edificio dal punto di vista tecnico, soprattutto, e amministrativo, spesso, è carente. È un fenomeno comune ad altre parti del mondo, una ricerca (1) del National Institute of Standards and Technology americano prova che gli operatori delle costruzioni nel settore della manutenzione hanno speso nel solo 2002 quasi cinque miliardi di dollari per verificare che le informazioni di cui erano in possesso rappresentassero le reali condizioni degli immobili di cui avevano in carico la gestione.

 

Eppure tanti sono i momenti in cui le informazioni sullo stato dell’immobile diventano fondamentali sia per il suo corretto uso e mantenimento sia per la sua valutazione economica. Tali informazioni devono essere approfondite e strutturate in maniera tale da permetterne la conservazione, l’aggiornamento e la trasmissione (in caso di passaggio di proprietà) e da facilitare il controllo del corretto uso da parte di proprietari ed utilizzatori, in modo da evitare usi impropri che possano danneggiare o variare il comportamento dell’edificio o di sue parti, e la verifica del corretto mantenimento nel corso del tempo di singole parti/componenti e dell’edificio nel suo insieme, al fine di mantenere o migliorare le prestazioni, la sicurezza d’uso e, conseguentemente il valore economico dell’immobile.

 

Due sono gli scenari, e profondamente differenti in cui noi ingegneri ci troviamo ad operare: le nuove costruzioni e gli interventi sul costruito.

 

Nel primo caso l’informazione (tecnica e amministrativa) viene creata durante il processo di ideazione e costruzione da differenti soggetti (progettisti, impresa, collaudatori e certificatori) e il problema è non disperderla ma canalizzarla in un unico flusso informativo, accessibile a tutti gli operatori, che porti alla massima disponibilità di informazioni con il minimo costo. Lo strumento per realizzare un processo virtuoso dal punto di vista della gestione dell’informazione è il Building Information Modeling (BIM) ossia la rappresentazione digitali delle caratteristiche fisiche, prestazionali e di relazione degli edifici e delle loro parti. Ormai anche in Italia, dopo che i paesi anglofoni e scandinavi hanno aperto la strada, si stanno diffondendo strumenti di progettazione e gestione del progetto/processo basati su BIM. Il primo, lento, passo è stata la comprensione del fatto che strumenti di progettazione (architettonica ma anche strutturale e impiantistica) BIM non sono semplicemente l’estensione 3D del vecchio CAD ma la sua evoluzione per una migliore gestione delle informazioni nel progetto.

 

Il secondo, recente, è l’adozione di software di project management basati su BIM, si è iniziato con la progettazione 4D, dove la quarta dimensione è il tempo e il software simula l’evoluzione del cantiere per meglio gestire la contemporaneità di lavorazioni o le interferenze del cantiere verso l’ambiente circostante, e si è arrivati a software per la gestione 5D del progetto dove la quinta dimensione è quella economica. Oggigiorno, soprattutto all’estero, l’uso di modelli di scambio delle informazioni (soprattutto quelle non grafiche) degli edifici legati al BIM sono molto diffusi (il principale è probabilmente COBie) e questo proprio per garantire un’efficace e efficiente trasmissione delle informazioni.

 

Il problema diventa più complesso quando si tratta di costruzioni esistenti dove la creazione di un modello BIM dell’esistente è operazione non banale, si pensi in primo luogo agli edifici storici e a tutto ciò che è connesso con i beni culturali, molto costosa e sicuramente non affrontabile da un condominio che voglia, più o meno spinto dalla riforma, avere una adeguata documentazione dell’ stato tecnico amministrativo dell’edificio. Nel caso dell’esistente non si può non adottare un approccio graduale che, partendo da una prima “fotografia” dello stato di fatto porti ad aumentare la documentazione ogniqualvolta se ne presenti l’opportunità, ad esempio in caso di manutenzioni straordinarie agli impianti, di lavori importanti o di interventi di emergenza.

 

La fotografia iniziale, che deve essere rapida, economica ma anche accurata, può essere realizzata con tecniche di Building Condition Assessment (si confronti, ad esempio, la ASTM E2018 – 08) ed è proprio qui che noi ingegneri potremo intervenire per portare la nostra esperienza.

 

Editoriale di Fulvio Re Cecconi pubblicato sul numero 3/2013 della rivista Ingegneri

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