Fascicolo fabbricato: per conoscere, gestire e mettere in sicurezza un edificio

Fascicolo fabbricato: per conoscere, gestire e mettere in sicurezza un edificio

Fascicolo del fabbricato, obbligo si o no? In questi ultimi anni si è spesso parlato del fascicolo del fabbricato ma non è mai stata presa di petto la decisione sulla sua obbligatorietà. Si tratta di uno strumento che può essere d’aiuto nella conoscenza, gestione e sicurezza del patrimonio costruito nazionale.

L’istituzione del fascicolo del fabbricato riaffiora in vista della revisione del TU dell’edilizia, DPR 380/2001, che ha come obiettivo quello di favorire la rigenerazione e la riqualificazione dei centri urbani, con una maggiore attenzione alla resistenza, stabilità e sostenibilità delle costruzioni, tenendo presente lo snellimento delle procedure.

Il fascicolo del fabbricato è un documento che può considerarsi come una sorta di contenitore raccoglitore che garantisce la raccolta, il coordinamento e la sintesi di un complesso sistema di informazioni sicuramente rese disponibili in varia forma durante lo svolgimento del processo edilizio (sia di realizzazione che di manutenzione ed uso del bene; necessarie per legge o per buona norma di costruzione/intervento), ma di cui spesso si perde traccia.

Vediamo nel dettaglio quali sono le informazioni che deve contenere il fascicolo del fabbricato.

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Fascicolo del fabbricato: conoscenza del bene immobiliare

Il fascicolo del fabbricato dovrebbe essere uno strumento di raccolta e controllo che la proprietà e/o l’utilizzatore del bene dovrebbero richiedere e/o compilare, all’atto di costruzione o acquisto del bene, e avere cura di conservare ed aggiornare in fase di uso dello stesso.

Partendo da questi presupposti, un fascicolo del fabbricato dovrebbe garantire:

  • la rintracciabilità e la possibilità di lettura delle informazioni ritenute “necessarie” per la conoscenza di un edificio e del suo stato di fatto da parte della proprietà o di un suo rappresentante. Queste informazioni sono spesso presenti, ma disperse nell’insieme di documenti che fanno parte della progettazione ed esecuzione di un intervento edilizio (sia esso di nuova costruzione o sull’esistente);
  • la possibilità di organizzare, aggiornare nel corso del tempo e trasmettere a chi dovesse farne richiesta le informazioni secondo opportuni livelli di approfondimento, questo sia per quanto riguarda le caratteristiche tecno-tipologiche del bene, e quindi della rispondenza ai minimi requisiti di legge, sia per quanto riguarda lo stato di conservazione, nel complesso e per le sue parti;
  • l’accesso all’insieme di informazioni raccolte anche da parte di operatori non specializzati: si tratta spesso di dati che fanno riferimento ad un complesso insieme di leggi e norme del settore e che, se non correttamente presentati, sono di difficile lettura e comprensione da parte del profano;
  • la possibilità di presentare dati e riferimenti non solo finalizzati al soddisfacimento del controllo amministrativo, spesso visto come meramente “vessatorio”, ma che assumano forma di valore aggiunto, ad esempio per la determinazione e il mantenimento, nel corso del tempo, del valore dell’immobile.

Fascicolo fabbricato: le informazioni 

Vediamo nello specifico quali sono le informazioni che devono essere necessariamente presenti all’interno del documento al fine di poter avere un quadro completo dell’edificio.

Le informazioni per la conoscenza di un edificio

La conoscenza del bene immobiliare passa dalla disponibilità di informazioni riguardanti essenzialmente tre ambiti:

  • localizzazione e proprietà – il riferimento principale risulta essere la documentazione catastale, che da sola fornisce le informazioni per riconoscere in modo univoco una proprietà, fatti salvi i necessari aggiornamenti non sempre apportati, ad esempio per quanto riguarda le planimetrie dei beni riportati;
  • presenza della documentazione – che ne rende possibile l’utilizzo nel rispetto delle leggi e delle esigenze della proprietà;
  • descrizione delle caratteristiche tecno-tipologiche e analisi dello stato di fatto – è opportuno che le informazioni riportate siano sia di tipo descrittivo dell’oggetto edilizio, sia di tipo quantitativo, in questo secondo caso si dovranno riportare, ove ritenuto necessario, sia indicazioni di tipo dimensionale (dell’oggetto e/o dell’estensione del danno/degrado eventualmente riscontrabile), sia indicazioni relative al valore delle esigenze/prestazioni dell’edificio e delle sue parti (ad es. rispetto dei minimi di legge o raggiungimento di livelli di prestazione di differente entità).

I fattori, sopra, influenzano la definizione del valore di mercato di un edificio.

Le informazioni per la gestione di un edificio

I riferimenti informativi dovrebbero rimanere quelli già stabiliti per la conoscenza dell’edificio, sia dal punto di vista degli aspetti documentali che tecno-tipologici; sarebbe controproducente, proprio per la natura stessa di sintesi del fascicolo, arrivare a definire una ulteriore struttura di raccolta dati per un edificio.

Le informazioni di sintesi da riportare dovrebbero riguardare:

  • aspetti tecnici riferibili a “comparti” dell’edificio preso in considerazione, valutando di evidenziare opportunamente tutte le situazioni che propongono cambiamenti significativi delle condizioni iniziali;
  • eventuali aspetti economici (tramite opportuni indici di costo) connessi agli interventi manutentivi e, se possibile, anche alla fase d’uso dell’edificio.

Le informazioni per la sicurezza di un edificio

La sicurezza di un edificio può dipendere da differenti fattori, prima di tutto progettuali/esecutivi, in secondo luogo legati alle modalità d’uso e manutenzione dello stesso e delle sue parti. In particolare, durante la vita di un immobile si dovrà tenere conto:

  • del degrado degli elementi;
  • della necessità di esecuzione di interventi obbligatori su elementi ritenuti critici (che possono risultare diversi anche in funzione di differenti destinazioni d’uso);
  • dell’aggiornamento normativo (sia a livello locale che nazionale);
  • dell’esecuzione di interventi che possono pregiudicare la sicurezza di parti o dell’edificio in generale.

È infatti evidente come, al passare del tempo, il progressivo degrado di alcuni elementi e materiali che fanno parte di un edificio possa essere causa di problemi di sicurezza (non solo per la proprietà ma anche verso terzi) se non sono previsti ed attuati adeguati interventi di manutenzione o ripristino.

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Fascicolo del fabbricato: un altro impegno burocratico?

Se considerato in questo modo, il fascicolo del fabbricato non risulta essere un nuovo impegno economico e di tempo, da aggiungere alle attuali prescrizioni di legge, diventando quindi un duplicato di informazioni già nella piena disponibilità degli enti di controllo e della proprietà, ma viene a riassumere una forma di messa a sistema di informazioni “disperse” e leggibili solo dallo specialista a fronte di impegni di tempo ed economici, specialmente se la documentazione originale risulta non disponibile nella sua completezza.

Risulta quindi di fondamentale importanza impostare il fascicolo in modo tale da risultare non solo come base di informazioni ad uso ristretto e “tecnicistico”, ma anche alla stregua di un documento che possa svolgere una funzione di supporto, ad esempio, durante lo sviluppo di fasi contrattuali tra differenti operatori del comparto edilizio, siano essi piccoli proprietari o gestori di estesi parchi immobiliari, di tipo pubblico o privato.

Così facendo si arriverà ad avere uno strumento che potrà fornire indicazioni sulla qualità sostanziale del bene edilizio, aggiornate nel corso del tempo e leggibili non solo da operatori specialistici.

In questo modo anche l’impegno economico profuso in fase di definizione e di svolgimento di un intervento edilizio avrebbe un suo ritorno anche per le fasi d’uso e manutenzione del bene, evitando la necessità di indagini e rilievi necessari all’aggiornamento e/o alla ri-generazione di documenti ed informazioni, contribuendo in questo modo al mantenimento della conoscenza e del valore di un immobile nel corso del tempo.

La sua funzione potrebbe essere quella di selezionare il giusto livello di informazione in funzione dell’operatore al quale fa riferimento, fornendo indicazioni circa lo stato di fatto di un edificio, sia dal punto di vista della completezza documentale che dal punto di vista tecnico ed economico, se ritenuto necessario.

L’articolo è estratto dal volume:

Il fascicolo del fabbricato

Il fascicolo del fabbricato

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In Italia la richiesta di una maggiore trasparenza nella conoscenza di un edificio e del suo stato di fatto torna alla ribalta ogni qual volta si verifica un evento, naturale o meno, in cui una o più costruzioni subiscono danni con conseguenti perdite di vita umane. Lo strumento...

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