Fascicolo fabbricato BIM. Come gestire le informazioni degli edifici esistenti

Fascicolo fabbricato BIM. Come gestire le informazioni degli edifici esistenti

Fascicolo fabbricato

Il BIM, inteso sia come modello sia come processo, è una via assolutamente percorribile per la creazione di un fascicolo fabbricato in forma digitale.

Nel contesto del comparto edilizio si sono avute, nel corso del tempo, proposte di definizione e richieste di adozione di un documento definito in modo differente sia come nome: libretto del fabbricato o dell’edificio, fascicolo dell’edificio, carta d’identità dell’immobile; sia come contenuti: dalla semplice autovalutazione dello stato di fatto da svolgere a cura del proprietario, alla riproposizione di tutta la documentazione necessaria alla conoscenza del bene e del suo stato di conservazione.

La redazione, quindi, di un “fascicolo fabbricato” o di una “carta d’identità” per un edificio permetterebbe il mantenimento della conoscenza dello stato di fatto dello stesso e delle sue parti al trascorrere del tempo, oltre che la raccolta e l’aggiornamento della documentazione grafica e “da regolamento”.

Risulta evidente che sono differenti le problematiche tecniche ed economiche legate alla compilazione di un fascicolo fabbricato per un edificio di nuova costruzione rispetto ad uno esistente: in questo secondo caso, infatti, molti dati potrebbero essere di lunga e difficile raccolta/definizione, comportando anche significativi esborsi economici.

Questa situazione necessita di una specifica attenzione, ma comunque può essere superata dalla graduale raccolta in fase d’uso del bene ed in occasione di interventi manutentivi, durante i quali è possibile (se non necessario) raccogliere informazioni “progettuali” che possono essere messe a sistema in un opportuno documento di sintesi.

Come definire ed elaborare gli attributi informativi del fascicolo fabbricato?

Il tema principale è il fascicolo fabbricato, in collegamento con edifici esistenti. Quindi spesso ci si trova ad avere moltissimi documenti e informazioni, disegni assenti o non aggiornati, modifiche intervenute nel corso degli anni e una molteplicità di utenti e funzioni.

Questa situazione iniziale, unita all’uso del BIM, con protocolli e schemi più rigidi dell’approccio tradizionale, richiede una chiara definizione dei requisiti del modello, da tradurre in attributi informativi associati agli oggetti e all’intero modello.

L’obiettivo di gestire gli spazi può avere molteplici funzioni: gestione delle locazioni, mappatura delle funzioni, analisi dello sfruttamento degli spazi, catalogazione delle dotazioni (mobili, attrezzature, presidi antincendio, ecc.), gestione dei centri di costo e altro ancora. Sostanzialmente, le informazioni da associare a uno spazio hanno come unico limite le funzioni che la committenza decide di associare e gestire con il BIM, in un processo incrementale e complementare alla gestione dell’edificio in atto.

Uno spazio è un oggetto del modello BIM tanto quanto un componente impiantistico, strutturale o architettonico. Le informazioni associate agli spazi, così come anche agli altri oggetti del modello BIM, opportunamente rielaborate concorrono alla creazione di un fascicolo fabbricato digitale, sempre aggiornato ma soprattutto, considerando edifici esistenti

Quando si è alle prese con un edificio esistente, o meglio ancora un patrimonio composto da più immobili, spesso frammentati, si deve fronteggiare una serie di problemi ben diversi da quelli che si devono affrontare durante progettazione e costruzione; tra i principali si possono elencare la grande mole di informazioni da storicizzare e la pluralità di utenti non tecnici (o comunque non in grado di usare un software di BIM authoring) coinvolti nella gestione.

Questi due problemi possono essere risolti collegando il modello BIM di uno o più edifici a un database o addirittura a sistemi di gestione degli edifici, quali ad esempio BMS (Building Management System) e sistemi CAFM (Computer-Aided Facility Management).

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Perché non storicizzare un dato all’interno del modello BIM invece che in un database esterno?

La domanda è lecita e probabilmente tra qualche anno i software di BIM authoring saranno in grado di soddisfare questa necessità, ma allo stato attuale un modello BIM può essere visto come la fotografia di un edificio in un dato momento temporale; vero è che si può usare lo strumento delle fasi per assegnare gli oggetti a un dato momento temporale, ad esempio “progettazione”, “costruzione”, “riqualificazione del 2005”, ecc.

Questo strumento non si sposa con la necessità di aggiornare quotidianamente i dati, senza assegnarli a una sola fase; da qui la necessità di usare un database, nelle cui tabelle è possibile associare dati storici ai singoli oggetti. Questo si è reso possibile grazie alla progettazione per oggetti, totalmente compatibile con i database relazionali; difatti il modello BIM può essere visto come un database relazionale con un’interfaccia grafica 3D.

Un modello BIM si connette a un database esterno tramite delle API (Application Programming Interface) che permettono a degli utenti esperti di creare un collegamento bidirezionale che consente di modificare i dati dal modello e/o dal database, facendo in modo che restino coerenti tra di loro; in alternativa è possibile usare un plugin, come ad esempio Revit DBlink, creato appositamente per connettere un modello BIM a un database di Microsoft Access o MySQL.

Questa connessione permette di visualizzare e aggiornare le informazioni di un modello all’interno sia del modello sia del database. Questo snellisce il modello, che non si deve far carico di allegati (immagini, schede tecniche e documenti), che possono essere facilmente gestiti dal gestore dell’immobile, sia esso un tecnico o meno. In Fig.1 si riporta uno schema contenente un oggetto BIM e i relativi attributi che possono essere gestiti.

Fascicolo fabbricato

Fig.1_Differenti informazioni all’interno del modello e del database_©Il fascicolo del fabbricato – Maggioli Editore

L’uso di uno o più database interconnessi permette di controllare l’intero patrimonio, creando degli indicatori di sintesi (generalmente conosciuti come benchmark o Key Performance Indicator – KPI) in grado di valutare lo stato dei vari beni. A livello di patrimonio, le informazioni contenute nei singoli fascicoli dei fabbricati vengono sintetizzate in modo da essere facilmente fruibili.

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Quali informazioni può contenere il modello BIM?

Il fascicolo fabbricato può contenere dati relativi agli interventi di manutenzione eseguiti o da eseguirsi (Fig.2), in associazione ai vari oggetti o addirittura a spazi e zone funzionali dell’edificio.

Fascicolo fabbricato

Fig.2_ Storicizzazione degli interventi manutentivi in un processo di gestione_©Il fascicolo del fabbricato – Maggioli Editore

Contenere all’interno del modello BIM tutti i dati relativi agli interventi sarebbe difficile e gravoso, mentre inserirli all’interno di un database risulta essere agevole e veloce, con ampio spazio per la personalizzazione. Inoltre rende questi dati disponibili ad utenti non in grado di usare modelli BIM, quali ad esempio gestori della manutenzione, asset e facility manager.

All’interno del modello BIM sono identificati spazialmente gli oggetti e vengono salvate unicamente, ad esempio, la date in cui il singolo oggetto è stato o dovrà essere manutenuto; nel database sono invece contenute più tabelle i cui record sono associati ai singoli oggetti tramite il codice identificativo univoco.

I dati contenuti nel database possono essere invece, ad esempio:

  • tipo di intervento (a guasto, programmato, controllo, ispezione, ecc.);
  • tipo di manutenzione (pulizia, riparazione, sostituzione parziale, sostituzione completa, ecc.);
  • costo unitario;
  • costo totale;
  • quantità;
  • ditta esecutrice;
  • centro di costo associato.

In ogni caso le informazioni sono personalizzabili a seconda del tipo di immobile e di oggetto coinvolti. Questa connessione non deve portare necessariamente alla creazione di un database ad hoc, ma permette anche di collegare il modello BIM a software gestionali esistenti, opportunamente predisposti. Questo garantisce un’ottima integrazione del modello BIM nel processo di gestione, dati aggiornati e coerenti che creano una solida base per futuri interventi (meno errori nei computi, incoerenze nei disegni, mancate informazioni, ecc.).

Il testo e le immagini sono tratte dal volume:

Il fascicolo del fabbricato

Il fascicolo del fabbricato


Mario Dejaco, Fulvio Re Cecconi, Sebastiano Maltese , 2017, Maggioli Editore

In Italia la richiesta di una maggiore trasparenza nella conoscenza di un edificio e del suo stato di fatto torna alla ribalta ogni qual volta si verifica un evento, naturale o meno, in cui una o più costruzioni subiscono danni con conseguenti perdite di vita umane. Lo strumento principe...


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