Mercato immobiliare: si torna ai livelli del 1997

Il quarto Rapporto Ancab-Cresme delinea la situazione del mercato tra nuovi scenari della domanda e Piano Casa
Un mercato che torna ai livelli del 1997. Nel 2009 saranno compravendute 695.000 abitazioni contro un milione e 44 mila del 2006. Una flessione del mercato del 33,4% che riporta il mercato delle compravendite al 1997. I prezzi sono destinati a calare del 9%.

È quanto emerge dal quarto rapporto Ancab Cresme sul mercato della casa in Italia, presentato martedì scorso a Roma da Lorenzo Bellicini, direttore Cresme, nel corso dell’assemblea nazionale delle cooperative di abitanti aderenti a Legacoop.
Nello studio si evidenzia la forte contrazione della domanda che incide sulle compravendite, sulla nuova costruzione e sull’invenduto.

La crisi della domanda di sostituzione e di investimento e il rallentamento della domanda primaria: da 300.000 nuove famiglie a 170.000.
Dai dati presentati da Ancab e Cresme il mercato immobiliare risulta caratterizzato innanzitutto dalla forte crisi della domanda di sostituzione, sino a ieri valutata nel 60% del mercato: chi oggi ha già una casa in proprietà e vuole sostituirla trova maggiori difficoltà di prima a vendere e quindi non riesce a comprare.
Anche la domanda primaria (quella delle nuove famiglie) esce dalla fase eccezionale degli anni 2000, per entrare in un trend che la riporta agli anni ’90 e ’80.

La ricerca mostra che, se negli anni 2001-2007 le famiglie in Italia sono cresciute di  298.000 unità all’anno, frutto della diminuzione della dimensione media dei nuclei famigliari, del baby boom e dell’eccezionale flusso di immigrazione dall’estero, lo scenario delle nuove famiglie è caratterizzato sia da una significativa flessione della componente italiana, sia dagli effetti frenanti determinati dalla crisi economica e dalle politiche di controllo dei flussi sulla domanda di nuova immigrazione.

Se il flusso di immigrazione restasse simile a quello del periodo 2001-207, le nuove famiglie già nel periodo 2007-2012 scenderebbero a 221.000 all’anno, contro le 298.000 del primo decennio degli anni 2000.
Se invece il flusso di immigrazione si riducesse del 20% sarebbero 204.000,  e se la flessione fosse del 50% le nuove famiglie sarebbero 180.000.

Il quadro peggiora nello scenario 2012-2017: nell’ipotesi di mantenimento di flussi di immigrazione le nuove famiglie sarebbero 171.000 all’anno, contro le 298.000 del primo decennio degli anni 2000. Se invece il flusso di immigrazione si riducesse del 20% sarebbero 150.000,  se la flessione fosse del 50% sarebbero meno di 120.000. Tornando al modello degli anni ’80.

L’ impatto della manovra di sostegno dell’edilizia e l’ulteriore frenata immobiliare che ne deriva.
La manovra di sostegno dell’edilizia che si sta completando in forme diverse attraverso le leggi regionali mostra un eccezionale potenziale di impatto sulla filiera delle costruzioni e  sul mercato immobiliare.

Nel primo caso si tratta di una  azione che agisce sulla filiera dei medio piccoli interventi, investendo le piccole imprese, le industrie produttrici di materiali, i distributori di materiali e i progettisti.

La stima elaborata da Cresme a partire da una indagine realizzata sulle famiglie è chiara: solo rimanendo nell’ambito dell’ampliamento dei fabbricati residenziali mono- bifamiliari esistenti -e quindi non prendendo in considerazione gli effetti che ci potranno essere in termini di demolizione ricostruzione e di interventi sull’edilizia non residenziale che alcune regioni stanno prevedendo- la stima del Cresme prevede che se solo il 12% degli aventi diritto utilizzasse la possibilità di ampliamento sarebbero messi in moto 61 miliardi di euro di investimento, per 153 milioni di metri cubi, e attivando 765.000 occupati diretti e  265.000 indiretti.

L’effetto sarebbe un rilancio eccezionale per il 2010 e il 2011 e un altrettanto importante caduta nel 2012. Ma soprattutto l’intervento avrebbe un effetto importante sul mercato immobiliare e sulla domanda primaria.
Se il 30% del 12% che ne avrebbe diritto utilizzasse la possibilità di realizzare un miniappartamento di 50/70 mq, invece delle semplici 2 stanze, si immetterebbero sul mercato 346.000 abitazioni che messe in relazione con la frenata delle compravendite contribuirebbero al deperimento, pur parziale, del mercato immobiliare, rimandandone la ripresa.

Lo studio condotto da Ancab-Cresme evidenzia come il Piano Casa per l’edilizia sociale, che stanzia una prima tranche di 350 milioni di euro, introduca sul mercato un modello di intervento innovativo, basato su strette partnership di interventi pubblici e interventi privati che possono dare il via ad una nuova stagione in termini di risposta ai fabbisogni abitativi, in particolare per la fascia di famiglie che sta affrontando con maggiore difficoltà la crisi.

Cresce la voglia di qualità
La ricerca mette in evidenza, attraverso varie indagini condotte a livello nazionale, la forte crescita della domanda di qualità: tra le famiglie che intendono cambiare una abitazione nei prossimi tre anni, la qualità ambientale si colloca al primo posto tra le ragioni che ne determinano le scelte.

La riconfigurazione dei  modelli di offerta e politica abitativa
La crisi disegna quindi un nuovo scenario: insieme alla riduzione del mercato  si profila un profonda riconfigurazione della domanda a cui deve seguire una profonda riconfigurazione dell’offerta.

Il mondo della cooperazione intende giocare la partita con azioni nuove. Al proprio interno sviluppando forme integrative di azione (esperienze, relazioni, conoscenze, risorse), nei confronti del mercato con proposte basate sui segmenti più innovativi delle costruzioni.

Insieme al partenariato pubblico e privato e ad interventi finanziati da strumenti innovativi come i fondi, che fanno riferimento al Piano Casa, la nuova offerta punta a cogliere il processo innovativo della domanda, da raccogliere a partire da interventi centrati sull’energy technology,  sulla gestione, su forme di redditività contenute e, soprattutto, su nuove qualità architettoniche.

Fonte Legacoop


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