Manutenzione straordinaria coperture. Come progettarla?

Manutenzione straordinaria coperture. Come progettarla?

Manutenzione straordinaria coperture

La manutenzione straordinaria coperture impermeabili è definibile come quell’azione non prevedibile che permette al bene o sistema di tornare in perfetta efficienza. Se proprio volessimo essere fiscali, la manutenzione straordinaria potremmo identificarla anche come “un intervento di ripristino dell’efficacia del bene o sistema che si è reso necessario per mancanza di progettazione della manutenzione preventiva.

Certo, da questo punto di vista potrebbe offendere qualcuno, ma si sa, la verità è spesso difficile da accettare. Perché il punto è proprio questo: salvi casi estremamente improbabili, la straordinarietà non dovrebbe essere neanche concepita e tutte le azioni necessarie a proteggere il bene o sistema da qualsiasi evento esogeno ed endogeno devono essere previste perché noi sappiamo che se un evento è già accaduto, accadrà di nuovo, quello che non sappiamo è quando. Se non nel momento in cui accadrà almeno nella sua possibilità.

Rimane che nella nostra abitudine si cerca di eseguire il meno possibile per risparmiare denaro salvo poi essere costretti a buttarne via a causa di un blocco del bene o sistema o, come nel nostro settore, perché il tetto perde e non possiamo lavorare al di sotto anche per eventuali pericoli di crollo.

Un esempio banale è quello delle coperture discontinue che, per carenza di controllo periodico, accolgono acqua fino a deteriorarsi a tal punto da collassare letteralmente sulle persone che sono presenti nei locali coperti.

Un caso piuttosto comune di manutenzione straordinaria coperture è la realizzazione di un progetto di manutenzione preventiva su una copertura preesistente che non ha mai ricevuto alcun intervento. In questo caso la manutenzione straordinaria è necessaria per riportare al “momento zero” la copertura per poi stabilirne i criteri manutentivi e l’aspettativa di vita residua.

Contrariamente ai diversi casi di manutenzione, quella straordinaria ha sempre, tra i suoi fondamenti, il carattere d’urgenza. Questa urgenza è accompagnata sempre da una serie di danni ai beni o sistemi limitrofi, ad un maggiore costo delle operazioni e ad una mancanza di tempo nelle azioni di ripristino.

Quali danni può causare l’assenza di adeguata manutenzione?

Ogni inconveniente al bene o sistema che ha smesso di svolgere il suo compito crea problemi a caduta anche su altri beni o sistemi vicini perché non possono sopperire le funzionalità di ciò che non è più efficiente o è venuto a mancare. Il caso della copertura è lampante: se il tetto perde non si può usare il locale al di sotto, le merci depositate potrebbero deperire, la vita nei locali risulterebbe problematica anche per rischi sanitari (muffe, animali vaganti, insetti, ecc.), senza contare le dispersioni termiche che fanno lievitare la bolletta energetica.

Una copertura funzionante mantiene in perfetta efficienza anche tutto ciò con cui collabora o confina, con particolare riferimento alla struttura portante.

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Manutenzione straordinaria coperture: costi maggiori

Bisogna pensare che ogni intervento di manutenzione straordinaria coperture non coinvolge solo ed esclusivamente l’oggetto o il sistema esaminato perché il mondo dell’edilizia è fatto di sistemi che si integrano a vicenda. Basti pensare ad un giardino pensile che perde, o a un tetto parcheggio o a un terrazzo pavimentato.

Ogni volta che operiamo in condizioni di eccezionalità dobbiamo per forza interagire con le strutture collegate, che hanno un costo che va sostenuto per poter lavorare sul bene o sistema oggetto di manutenzione straordinaria: per meglio spiegare, immaginate di dover porre mano ad un sistema impermeabile che si trovi sotto una pavimentazione carrabile. Prima di arrivarci va demolita la pavimentazione, che poi andrà ricostruita a lavoro eseguito.

Mancanza di tempo se si lavora in condizioni di urgenza

Se la straordinarietà è la regola in questo tipo di manutenzione è allora vero che non è possibile progettare un intervento se non quando questo sia strettamente necessario.

D’altronde questa situazione deve per forza rientrare nell’organizzazione di chi eseguirà il lavoro che, sicuramente, non si è tenuto libere le giornate che serviranno a realizzare la manutenzione straordinaria. Per questo ci si trova sempre a litigare con gli operatori perché non mantengono gli impegni legati alle richieste.

Ecco un valido motivo per cui non possiamo vivere in condizioni di urgenza quindi di manutenzione straordinaria coperture ma dobbiamo cercare di organizzare e prevedere tutto il possibile per evitare costi eccezionali inutili.

Non solo manutenzione straordinaria coperture, importanti anche le singole parti dell’edificio

Ogni parte dell’edificio che dobbiamo gestire, sia esso casa nostra o un capannone o un albergo o un centro commerciale, ha bisogno di costante interessamento su come vivono le sue singole parti. Come per un corpo umano dobbiamo tenere controllato ogni singolo organo, così negli edifici dobbiamo pensare a mantenere in perfetta efficienza ogni sua parte.

Sicuramente è vero che ci sono sezioni dell’edificio che sono più importanti o pericolose e quindi si cercherà di tenerle maggiormente monitorate, ma è anche vero che alcune parti, che si ritengono marginali, possono creare danni rilevantissimi se perdono efficacia di prestazione.

Rimanendo nel settore delle coperture, penso che citare le NTC 2018 possa rendere l’idea di che cosa s’intenda: “Le opere di impermeabilizzazione devono essere tali da evitare che infiltrazioni d’acqua possano arrecare danno alle strutture portanti [9]; la nota riguarda i ponti stradali.

Come si vede, il legislatore non solo prevede che la vita nominale dipende dalla manutenzione ma prevede anche che le impermeabilizzazioni abbiano uno scopo decisamente importante, tanto da farle assurgere agli onori della legislazione corrente.

Per analogia possiamo identificare il sistema impermeabile in generale come uno strato protettivo che non serve principalmente a togliere il disagio della presenza di acqua bensì a non permettere all’acqua di creare danni.

Effettivamente il legislatore non ha sbagliato, spesso siamo noi che prendiamo una cosa per un’altra. Le impermeabilizzazioni servono a proteggere la struttura portante esattamente come gli intonaci. Il fatto che molti operatori del settore scambino un sistema protettivo per uno estetico è il grave problema del nostro settore, diventa necessario che anche nelle normative si specifichi a che cosa servono uno strato di materiale o un sistema.

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Avendo dato al sistema impermeabile un ruolo decisivo per garantire la vita del nostro involucro edilizio, come del resto per attrezzature e strutture portanti, è necessario che ne venga salvaguardata la corretta funzionalità e per farlo è necessario che venga istituito un sistema manutentivo che deve essere legato alla progettazione dello stesso.

Il trinomio progettazione-prodotto-posa (la trinità impermeabilizzativa) diventa ancora più importante perché in base a questa si dovrà progettare il sistema manutentivo.

Per la progettazione della manutenzione non è necessario che il prodotto o il progetto o la posa siano di ottima qualità, ma è importantissimo che ci si renda conto del livello qualitativo raggiunto per prevedere quali saranno i punti nevralgici e di debolezza del sistema impermeabile.

Sicuramente se seguiamo alla lettera la trinità impermeabilizzativa allora facciamo un lavoro migliore in fase realizzativa e dobbiamo lavorare meno in fase di progettazione del sistema di manutenzione.

Ricordiamo che se usiamo prodotti e sistemi a bassa manutenzione (solitamente di fascia qualitativa alta) ci verrà facilitato il lavoro di progettazione e di realizzazione della manutenzione, oltre a ridurne notevolmente il costo.

[9] NTC 2018 – § 5.1.7.1. Impermeabilizzazione.

Il testo è tratto dal volume:

Manutenzione delle coperture impermeabili

Manutenzione delle coperture impermeabili


Arcangelo Guastafierro , 2019, Maggioli Editore

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