Il libretto del fabbricato: un volume a più indici

Libretto del fabbricato

Il Politecnico di Milano, su incarico del Cnpi, ha messo a punto un’articolata serie di parametri di riferimento e di procedure operative per rendere il libretto del fabbricato uno strumento sempre più perfetto per una valutazione corretta e coerente del valore e delle criticità di un immobile.

Pubblichiamo il seguente contributo a firma degli ingegneri Mario Claudio Dejaco, Sebastiano Maltese e Fulvio Re Cecconi del dipartimento ABC del Politecnico di Milano, originariamente apparso sulla rivista Opificium.

La conoscenza delle caratteristiche di un edificio è di sicuro interesse per i diversi operatori del comparto edilizio, sia dal punto di vista del controllo della sicurezza, e quindi del corretto uso e mantenimento di un bene immobiliare, sia per una sua valutazione tecnica ed economica.

Il fascicolo del fabbricato, per rispondere a tali obiettivi, dovrebbe essere strutturato secondo differenti livelli di lettura ed approfondimento. Il primo è quello di sintesi, dove in poche pagine vanno chiaramente riportate caratteristiche realizzative dell’edificio ed informazioni sullo stato di fatto, in correlazione alla disponibilità dei documenti richiesti dalla legge.

Il secondo riguarda le modalità di definizione, calcolo ed uso degli indici di valutazione; in questo ambito i riferimenti non possono essere che molto più estesi, riconducibili alla completa documentazione di progetto e d’uso di un bene edilizio (che non può fare parte del libretto vero e proprio) oltre che a modalità di diagnosi e quantificazione delle anomalie riscontrabili su un edificio e sulle sue parti. Ciò comporta lo sviluppo di definizioni quantitative dello stato di fatto di un edificio e la determinazione di indici di affidabilità documentale e tecnica. Proveremo quindi a definire in questo articolo alcuni indici di efficienza finalizzati alla valutazione dello stato di fatto di un edificio dal punto di vista documentale e tecnico.

Per una definizione dell’indice di efficienza documentale

Si ritiene che la presenza di documenti possa fornire prova in via indiretta della capacità dell’edificio di svolgere le proprie funzioni essendo spesso impraticabile, per ragioni di costi, la prova per via diretta.

Ad esempio, è sicuramente molto oneroso e quindi raramente possibile verificare l’idoneità strutturale di un edificio attraverso prove di carico, mentre è semplice compiere tale verifica controllando se tra la documentazione a corredo del libretto del fabbricato è presente il certificato di collaudo delle opere in calcestruzzo armato.

L’indice di efficienza documentale è, in sostanza, un rapporto (pesato) tra il numero di documenti che il proprietario dell’edificio detiene e quelli che dovrebbe, per vincoli legislativi o normativi, avere.

Per la costruzione di un indice siffatto è quindi indispensabile conoscere quali sono i documenti necessari e/o obbligatori. Poiché non tutti i documenti sono parimenti necessari, è inoltre possibile classificare il livello di importanza di un documento, ad esempio suddividendo quelli presenti nella lista in quattro classi:

Classe 1. obbligatori, la cui assenza rende l’uso dell’edificio potenzialmente illegale o pericoloso;

Classe 2. obbligatori, la cui assenza non pregiudica l’uso legale e sicuro dell’edificio;

Classe 3. importanti, ma non obbligatori per legge;

Classe 4. altri, costituiti da un elenco esemplificativo ma non esaustivo.

Questo primo tipo di classificazione permette di stabilire il numero minimo di documenti obbligatori per legge, ai quali vanno ad aggiungersi tutti gli altri, non necessari ma di cui sarebbe opportuno mantenere traccia e reperibilità (prime tre categorie).

L’ultimo livello, utile come approfondimento di conoscenza dell’edificio, ma non strettamente necessario, non rientra nella definizione del valore dell’indice di efficienza documentale.

Assegnando una prima scala di valori a ciascuno dei quattro livelli in modo da quantificare l’importanza relativa tra i tipi di documenti, l’elenco così costruito costituisce la base dell’indice di efficienza. Vista la disparità di distribuzione della quantità di documenti nei diversi livelli (maggiore numero nelle categorie di minore importanza), è stato necessario attribuire un valore di importanza dei documenti di classe 1 molto superiore a quello assegnato ai documenti di classe 2 che, a sua volta, è molto maggiore rispetto a quello per i documenti di classe 3. L’ultimo livello, utile come approfondimento di conoscenza dell’edificio, ma non strettamente necessario, non rientra nella definizione del valore dell’indice di efficienza documentale (valore di importanza uguale a zero). È importante sottolineare come i valori attribuiti possono (anzi devono) essere rivisti in funzione di fattori quali, ad esempio, la destinazione d’uso poiché lo stesso documento può assumere importanza differente a seconda di differenti contesti. Si pensi alla differente importanza che la documentazione dell’impianto elettrico può assumere in un edificio pubblico con grande affluenza di persone rispetto alla rilevanza valori attribuiti possono (anzi devono) essere rivisti in funzione di fattori quali, ad esempio, la destinazione d’uso poiché lo stesso documento può assumere importanza differente a seconda di differenti contesti. Si pensi alla differente importanza che la documentazione dell’impianto elettrico può assumere in un edificio pubblico con grande affluenza di persone rispetto alla rilevanza che potrebbe avere in un edificio destinato a magazzino privato.

L’elenco dei documenti, classificati secondo le quattro precedenti categorie di importanza, viene, inoltre, suddiviso in nove differenti famiglie per coerenza di contenuti come segue:

  1. edilizia;
  2. prevenzione incendi;
  3. strutture;
  4. impianti;
  5. sicurezza e manutenzione;
  6. urbanistica;
  7. catasto;
  8. as-built;
  9. provenienza e servitù.

È indispensabile definire l’importanza relativa di una famiglia di documenti (la tabella 1 riporta un esempio di famiglia) rispetto alle altre. Per fare ciò è possibile utilizzare il metodo AH P (Analytical Hierarchy Process); rimandando alla letteratura scientifica per una descrizione puntuale del metodo, basti sapere che si basa sul confronto a coppie, metodo molto efficace, per quanto di semplice applicazione, per confronti di questo tipo, e attribuisce i pesi attraverso la manipolazione delle matrici di paragone create con il confronto a coppie che, in questa ricerca, è stato affidato a un panel di esperti.

Il metodo AH P permette di definire pesi differenti (si confronti la tabella 2), da attribuire alle varie famiglie, in modo dinamico e non statico, ovvero i pesi relativi attribuiti dal sistema del libretto, variano al variare del numero e delle tipologie delle famiglie prese in considerazione.

Tabella 1 - Libretto del Fabbricato - Un esempio di come è organizzata la struttura Work Breakdown Structure (WBS) dei documenti

Tabella 1 – Libretto del Fabbricato – Un esempio di come è organizzata la struttura Work Breakdown Structure (WBS) dei documenti

Tabella 2 - Importanza relativa delle famiglie

Tabella 2 – Importanza relativa delle famiglie

Questo vuole dire che, nel caso non fosse necessaria la presenza di alcuni documenti (ad esempio, la famiglia «Prevenzione incendi» potrebbe non essere necessaria per la specifica destinazione d’uso di un edificio), il metodo applicato rigenera automaticamente i pesi attribuiti alle famiglie di documenti prendendo in considerazione le nuove condizioni di valutazione (si confronti la seconda colonna con la terza della tabella 2), riequilibrando l’importanza relativa dei documenti e delle famiglie dei documenti stessi.

In conclusione, a ciascun documento è assegnato un valore in funzione della necessità del documento per lo specifico bene analizzato e della presenza del documento nel fascicolo del fabbricato.

Tale valore varia in funzione dell’importanza del documento e del peso della famiglia di appartenenza. L’indice documentale dell’intero edificio è costruito sommando i valori dei documenti di ogni famiglia e successivamente riaggregando i nove valori delle famiglie in funzione dei pesi delle stesse. Nel caso in cui tutti i documenti fossero presenti si avrebbe, ovviamente, un valore dell’indice documentale pari al 100%, costituito secondo quanto riportato in tabella 3.

Tabella 3 - Esempio di scheda riassuntiva dell’indice di efficienza documentale

Tabella 3 – Esempio di scheda riassuntiva dell’indice di efficienza documentale

Per una definizione degli indici di efficienza

Gli indici di efficienza tecnica costituiscono una parte fondamentale per la valutazione dell’edificio dal punto di vista della descrizione dello stato degli elementi che lo compongono in relazione alla loro vita utile e alle anomalie che presentano. In particolare, si utilizzano tre indici:

indice di durata D+: restituisce un valore proporzionale alla vita effettiva del componente (ASL ) quando questa è inferiore alla vita utile di riferimento (Reference Service Life, si confronti la UNI 11156-1 e/o la ISO 15686-1);

indice di durata D-: restituisce un valore proporzionale alla vita effettiva del componente (ASL), quando questa è superiore alla vita utile di riferimento (RSL);

indice delle anomalie A: restituisce un valore proporzionale al numero e alla gravità delle anomalie di un componente in relazione al numero massimo di anomalie possibili.

Gli indici di efficienza tecnica sono calcolati con un approccio dal basso (bottom-up) partendo dapprima componente per componente e poi riaggregandoli fino all’unità tecnologica a cui appartengono. Infine, attraverso opportuni pesi legati al costo di costruzione, vengono rappresentati in tre distinti indici di sintesi (D+, D-, A) che rappresentano lo stato di fatto dell’edificio.

Per eseguire queste valutazioni è necessario utilizzare una lista di componenti (Work Breakdown Structure – WBS ), organizzata su più livelli e strutturata in coerenza con la UNI 8290, che fornisce uno tra gli strumenti più diffusi in Italia per la catalogazione dei componenti edilizi. La lista è pensata su un totale di massimo sei livelli, non tutti sempre sviluppati, a seconda della famiglia che si sta considerando Si riporta, a titolo esemplificativo, la suddivisione nei differenti livelli, dal più generale al più specifico:

– classe di unità tecnologiche: strutture, chiusure, partizioni e impianti;

– unità tecnologiche: ad esempio strutture di fondazione, elevazione, contenimento e via dicendo;

– classe di elementi tecnici: ad esempio strutture di fondazione dirette e indirette;

– elementi tecnici: ad esempio plinti e travi rovesce;

– elementi e/o strati funzionali, suddivisi in

– tipologia: ad esempio impermeabilizzazione bituminosa e sintetica;

– materiale: ad esempio impermeabilizzazione sintetica in EPDM, FPO.

Le analisi dei componenti in opera, in linea con i principi di rapidità ed economicità precedentemente citati, sono di tipo visivo non distruttivo; identificate le anomalie e le criticità sarà poi compito dell’operatore provvedere facendo ulteriori analisi specialistiche e/o interventi di sostituzione e manutenzione.

Queste ultime indicazioni non sono però contenute all’interno del libretto del fabbricato, che è per definizione un documento che descrive lo stato di fatto di un immobile al momento della valutazione. Per agevolare il processo di analisi dei vari componenti e di mantenimento delle informazioni raccolte, è necessario basarsi su schede diagnostiche in cui inserire le valutazioni effettuate.

Ad ogni elemento tecnico della WBS è associata una scheda diagnostica basata su un modello predefinito (circa 400 modelli raggruppati in ventiquattro gruppi corrispondenti alle unità tecnologiche della WBS con la quale è scomposto l’edificio). Ogni scheda contiene una prima parte con la codifica e la descrizione del componente, come mostrato in tabella 4. È possibile inserire, oltre alla codifica esistente, anche un codice e un riferimento personale.

Il campo azzurro ASL , in basso nella tabella 4 permette di inserire la vita utile effettiva (al momento della verifica) del componente in esame, necessaria per il calcolo dell’indice di durata D+ o D-, a seconda che il componente abbia passato o meno la sua vita utile di riferimento, assegnata da fonti bibliografiche oppure da dati statistici personalizzati.

Tabella 4 - Fascicolo del fabbricato: prima parte della scheda diagnostica, descrizione del componente

Tabella 4 – Fascicolo del fabbricato: prima parte della scheda diagnostica, descrizione del componente

La scheda si suddivide poi in altre due parti: una non editabile che calcola automaticamente gli indici di durata e di anomalia in base ai dati inseriti (vedi tabella 5) e un’ultima parte contenente l’elenco delle possibili anomalie del componente in esame, suddivise per estensione e gravità, dove è possibile segnare la loro presenza, come in tabella 6 (i campi in azzurro chiaro danno indicazioni all’operatore sulle celle ancora da compilare).

Tabella 5 - Seconda parte della scheda diagnostica, calcolo automatizzato dell’indice

Tabella 5 – Seconda parte della scheda diagnostica, calcolo automatizzato dell’indice

Tabella 6 - Esempio di terza parte della scheda diagnostica, identificazione delle anomalie

Tabella 6 – Esempio di terza parte della scheda diagnostica, identificazione delle anomalie

Da notare che l’indice delle anomalie è dato dalla media pesata degli indici riguardanti anomalie minori, serie e gravi, rilevate in fase di indagine. La parte di identificazione delle anomalie è organizzata in modo da essere il più possibile funzionale: le anomalie sono suddivise in tre classi (minori, serie e gravi) e per ognuna c’è una breve descrizione del fenomeno e il parametro a cui fare riferimento per la valutazione dell’anomalia stessa. Nella creazione dell’indice si tiene in considerazione anche l’estensione dell’anomalia, quando ha senso farlo, e quindi le anomalie sulle schede modello sono suddivise secondo il comportamento: bistabili, la cui presenza non può essere associata a un’estensione in termini di superficie e o volume (tipicamente le anomalie dei componenti impiantistici, che hanno un funzionamento on/off) e non bistabili, a cui può essere associata un’estensione (bassa, medio-bassa, medio-alta, alta) come ad esempio nel caso di esfoliazioni, muffe, degradi superficiali solo per citarne alcuni.

Le schede sono state create per essere duplicate in numero pari al numero di elementi da analizzare: è possibile decidere di fare ad esempio una scheda per ogni pilastro in calcestruzzo armato oppure una scheda per tutti i pilastri di un piano o di una porzione dell’edificio.

Per il corretto svolgimento della valutazione risulta di importanza fondamentale il fatto di segnalare con precisione cosa viene analizzato oltre che le eventuali parti non visibili per mancanza di accessibilità o per altro motivo.

Ovviamente non tutte le unità tecnologiche hanno la stessa importanza, è quindi opportuno pesare ogni singola categoria prima di fare la media degli indici dell’intero edificio. Per fare ciò si è deciso di utilizzare dei pesi proporzionali al costo di costruzione dell’unità tecnologica stessa in base alla destinazione d’uso.

Tutte le schede compilate concorrono alla definizione dei tre indici che descrivono l’immobile. Dopo averle compilate tutte, o comunque la parte che interessa, è possibile ottenere degli indici parziali, suddivisi ad esempio per unità tecnologiche, oppure i tre indici complessivi per l’intero edificio.

Conclusioni

L’efficienza di un fabbricato è misurata attraverso quattro indici, uno documentale e tre tecnici. Il primo, oltre a misurare la quantità e qualità dell’informazione documentale in possesso alla proprietà, fornisce in via indiretta l’idoneità dell’immobile a svolgere le funzioni richieste, soprattutto quelle difficilmente verificabili senza prove onerose in termini di tempo e denaro.

Gli indici tecnici possono essere utilizzati, oltre che come strumenti di valutazione dello stato di fatto, anche come base di partenza per valutare l’influenza del degrado sul valore economico dell’immobile stesso, fattore peraltro già considerato durante la fase di pesatura degli indici tecnici. In conclusione, questi indici possono anche essere utilizzati per fini più ampi, in linea con i temi attualmente di maggior interesse, quali la misura dell’efficacia, in termini di confronto tra lo stato pre e post, di interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla sostenibilità ambientale, economica e sociale.


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