Housing sociale: tra edilizia residenziale pubblica e libero mercato

L’housing sociale consente di costruire abitazioni e servizi per quelle fasce di popolazione che non riescono ad accedere al mercato immobiliare, sia per ragioni economiche che per mancanza di offerta.

È una formula a metà tra l’edilizia residenziale pubblica (ERP) tradizionale e il libero mercato ed è utilizzata in prevalenza nelle grandi città. L’Unione europea è intervenuta a disciplinare la materia con la Decisione 2005/842/Ce. L’housing sociale è molto diffuso in paesi come Francia, Gran Bretagna, Olanda e Danimarca, dove copre tra il 20 e il 30% dell’offerta abitativa e si sta diffondendo anche in Italia. Uno dei mezzi più efficaci per realizzare progetti di social housing è quello del fondo immobiliare, flessibile in termini di governance e soggetto ad una fiscalità più mite, che consente di sopperire alle lacune di una legislazione ancora non pienamente sviluppata.

L’housing sociale (o edilizia sociale) consiste nel realizzare alloggi e servizi per coloro che non riescono a soddisfare il proprio bisogno abitativo sul mercato (per ragioni economiche o anche per assenza di un’offerta adeguata). Si tratta di una sorta di edilizia low cost che si pone l’obiettivo non solo di realizzare alloggi di buona qualità con un budget contenuto, ma anche di far nascere delle comunità e di favorire l’integrazione e la coesione sociale.
I temi (sociali e abitativi) rispetto ai quali si attiva l’housing sociale sono generalmente più rilevanti nelle grandi aree metropolitane e nei comuni ad alta tensione abitativa, dove si registra anche un maggior bisogno di locazione a canoni calmierati, mentre nei comuni a bassa tensione abitativa – considerati anche i prezzi di mercato più bassi – sono tendenzialmente più interessanti forme di affitto sostenuto da contributi pubblici a canoni molto ridotti o schemi di accompagnamento alla proprietà.

In vari Stati europei l’housing sociale è molto sviluppato. In Inghilterra e Francia il comparto pesa per circa il 20% del settore residenziale mentre in Danimarca e Olanda la quota supera il 30%. In generale si osserva che in tali paesi si cerca di formare una riserva “strategica” di alloggi per affiancare al mercato un complemento di opportunità immobiliari a costi calmierati che consenta di intervenire sugli aspetti di volta in volta messi a fuoco dalle politiche abitative. In Italia la locazione sociale (l’edilizia residenziale pubblica “ERP” tradizionale) è concentrata sui soggetti che presentano una forte condizione di disagio e rappresenta solo il 5% del mercato, per cui è ragionevole ipotizzare un forte sviluppo dell’edilizia sociale nei prossimi anni.
La decisione 2005/842/Ce della Commissione europea stabilisce le condizioni alle quali gli aiuti di Stato, sotto forma di compensazione degli obblighi di servizio pubblico concessi alle imprese che gestiscono servizi d’interesse economico generale, sono considerati compatibili con il funzionamento del mercato comune. Nell’ambito di tale decisione la Commissione europea ha precisato che l’housing sociale è esentato dall’obbligo di notifica. Per rendere applicabile la decisione nel nostro paese, l’Alloggio sociale è stato recentemente definito in modo puntuale da un decreto interministeriale che ha recepito i lavori del tavolo istituito dalla legge 9/2007 (Interventi per la riduzione del disagio abitativo per particolari categorie sociali), a cui hanno partecipato lo Stato, le regioni e le comunità locali.

Il segmento dell’housing sociale che presenta i tassi di crescita più sostenuti è individuabile nella fascia intermedia tra l’ERP tradizionale e il libero mercato. L’incremento dei prezzi di mercato e la riduzione del potere d’acquisto delle famiglie hanno infatti spinto moltissimo il bisogno di locazione e acquisto a prezzi calmierati anche da parte di soggetti “solvibili” che tuttavia non riescono a sostenere gli attuali prezzi di mercato. Tale segmento può essere visto come un allargamento del settore dell’edilizia residenziale pubblica, fino a includere le fasce sociali con redditi medio-bassi e a includere fra i soggetti attuatori degli interventi anche operatori privati.
Non rispondere in modo adeguato a questa nuova fascia del disagio abitativo può avere un impatto sensibile sul tessuto delle grandi aree metropolitane: ricadute sociali su centinaia di migliaia di persone, perdita dei servizi e della capacità di presidio del territorio, peggioramento della qualità della vita e delle prospettive di sviluppo (difficoltà ad attrarre talenti, lavoratori temporanei, studenti e nuove famiglie, ecc.).

In questo segmento dell’edilizia sociale, intermedio tra edilizia residenziale pubblica e libero mercato, si stanno sviluppando varie esperienze che fanno prevalentemente riferimento a iniziative realizzate su aree rese disponibili dalle amministrazioni comunali a costi calmierati.
Uno degli strumenti più frequentemente proposti per la realizzazione di tali iniziative è il fondo immobiliare che, grazie alla solidità della gestione, alla flessibilità della governance e alla fiscalità mite, consente di superare le principali difficoltà poste da un assetto normativo ancora poco sviluppato e, dal punto di vista fiscale, fortemente orientato al sostegno della sola proprietà.

Articolo di Sergio Urbani, Fondazione Housing sociale – Progetto Housing sociale Fondazione Cariplo


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