Compravendita immobili, il rapporto 2008

È stato pubblicato sul sito internet dell’Agenzia del territorio il Rapporto immobiliare 2008, giunto alla sua ottava edizione. Il documento analizza i volumi delle compravendite effettuate in Italia nel corso del 2007 e nel periodo 2000-2007 ed è stato realizzato a cura dell’Osservatorio del mercato immobiliare. I settori considerati sono il residenziale, il terziario,  il commerciale e il produttivo. Lo studio è stato effettuato sia a livello nazionale, sia per singola regione tramite schede regionali, contenenti la sintesi degli andamenti dei diversi settori a livello provinciale.
L’andamento dell’indice delle compravendite (NTN) dal 2000 evidenzia il rallentamento già registrato nel 2006, e la consistente frenata avuta nel 2007 dopo un periodo di crescita più o meno sensibile in tutti i settori. Rispetto al 2000 l’incremento medio del NTN è ancora rilevante, superiore al 20%, soprattutto per il settore terziario (+46% circa), mentre il settore commerciale è tornato allo stesso livello di compravendite registrato nel 2000.

I singoli settori
L’andamento nel settore residenziale mostra un trend delle compravendite costantemente in crescita dal 2000 al 2006, pur con una lieve flessione registrata nel 2001 e il decremento nel 2007 anche se leggermente inferiore nel Centro (-3,5%) rispetto al Nord (-4,7% circa) e al Sud (-5,2% circa).
I magazzini, considerati a sé per le loro peculiarità, mostrano un andamento sostanzialmente simile al settore residenziale, al quale sono in buona parte collegati
Le compravendite sono in netto calo nel 2007, mediamente -5,2%.
Il settore terziario, cioè gli uffici, è quello con il calo di compravendite minore, in quanto l’andamento negativo che si ha nel Nord si contrappone a un aumento del 4% circa nel Centro e a una sostanziale stabilità nel Sud. L’incremento di compravendite rimane ancora rilevante pari al 46% circa.
Il mercato degli immobili del settore commerciale: negozi, laboratori e centri commerciali risulta essere il più stabile e quello con minor crescita complessiva dal 2000.
I volumi di compravendite del 2007 sono mediamente simili a quelli registrati nel 2000.

La novità di questo rapporto è la sezione dedicata agli approfondimenti.
–  L’analisi degli andamenti ed i differenziali dei prezzi delle abitazioni, dove si considerano le variazioni semestrali delle quotazioni del mercato residenziale a partire dal primo semestre 2004, ponendole in relazione con le relative variazioni delle compravendite di abitazioni. Le quotazioni sono quelle rilevate
dall’Osservatorio del mercato immobiliare in tutti i comuni d’Italia e si confrontano gli andamenti dei capoluoghi di provincia e comuni non capoluoghi per macro aree geografiche (Nord-Centro-Sud) e per classi demografiche di comuni. Lo studio è completato, inoltre, dall’analisi dei differenziali delle quotazioni medie comunali della quasi totalità dei comuni italiani. Tale analisi individua, in pratica, la scala dei prezzi a mq delle abitazioni relativamente alla quotazione media comunale.
–  l’analisi dei rendimenti immobiliari per alcune tipologie immobiliari (abitazioni, negozi, uffici, capannoni e box-postiauto) che pone l’accento sulle differenti rendite dovute ai canoni locativi ottenibili per i “nuovi contratti”, sia tra le diverse tipologie sia per area geografica. È stata analizzata anche la differenza di rendita dovuta alla posizione all’interno del comune dell’immobile locato distinguendo cinque fasce: zone centrali, semicentrali, periferiche, sub-urbane e rurali.
– Le caratteristiche del mercato immobiliare residenziale per classi dimensionali dei comuni e per classe altimetrica, dove viene condotta un’analisi dettagliata del mercato residenziale utile ad individuare le differenze degli andamenti legate alle dimensioni dei comuni, suddivisi in cinque classi per numero di residenti, ed alla loro collocazione territoriale-altimetrica, suddividendo i comuni in sei classi: montagna interna, montagna litoranea, collina interna, collina litoranea, pianura interna e pianura litoranea.

Nei rapporti sul mercato immobiliare degli anni precedenti era stata posta l’attenzione sullo spostamento del mercato residenziale dalle città capoluogo ai centri minori della provincia. Il fenomeno è collegato a due fattori principali: il primo è il considerevole aumento dei prezzi delle abitazioni nei centri maggiori, che spinge a cercare soluzioni più economiche nei comuni limitrofi; il secondo è la maggiore disponibilità di nuove costruzioni nei comuni dell’hinterland, piuttosto che nei capoluoghi, dove il territorio è, in molti casi, saturo e scarseggiano le aree edificabili.

L’analisi del mercato del settore residenziale nel 2007 evidenzia, peraltro, come per la prima volta dal 2000 il mercato residenziale nei comuni non capoluoghi abbia subito una battuta di arresto, -3,5%, sia pure decisamente inferiore a quella che si è avuta nei capoluoghi, -7,2%. Tale segnale è indicativo della crisi del settore. di Roma, Bologna e Milano.
Il rapporto non contiene i dati delle province di Trento, Bolzano, Trieste e Gorizia poiché gli Uffici di pubblicità immobiliare, dove vengono conservate le note di trascrizione degli atti di compravendita, sono gestiti dalle rispettive province.

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