Distanze tra edifici: non si deroga … mai!

L'Associazione nazionale imprese edili (Aniem) ha segnalato una recente sentenza del Consiglio di Stato (7731/2010) che torna ad occuparsi delle distanze minime tra gli edifici, evidenziando le conclusioni dei giudici che confermano la non derogabilità dei valori minimi di distanza tra i fabbricati, stabiliti sia dal codice civile, dal d.m. 1444/1968 e dal testo unico dell'edilizia (per approfondire ulteriormente, leggi anche Distanze fra edifici, si applica anche nella ristrutturazione con demolizione e fedele ricostruzione?).

Distanze tra edifici: un chiaro riepilogo normativo
L’Aniem fornisce, con la segnalazione della sentenza, anche una breve ma chiarissimo riepilogo della normativa relativa alle distanze tra le costruzioni, che pare opportuno richiamare.

Il codice civile (articolo 873) prescrive che le costruzioni realizzate su fondi confinanti, se non aderenti, devono essere poste alla distanza di almeno 3 metri (o alla maggiore distanza prevista dai regolamenti locali, emanati nel rispetto delle norme statali e regionali).

Il decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 (articolo 9) tuttora vigente in forza dell'art. 136 del testo unico dell'edilizia (che ha fatto salvi i commi 6,8 e 9 dell'art. 41 quinquies della l. 17 agosto 1942, n. 1150), stabilisce le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee.

Per i nuovi edifici è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di 10 m tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. Nelle Zone C (parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi) è prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all'altezza del fabbricato più alto.

Le distanze minime tra fabbricati tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli, inoltre, devono essere pari alla larghezza della strada aumentata, per ciascun lato, di:
- 5,00 m , per strade di larghezza inferiore a 7 m
- 7,50 m per lato, per strade di larghezza compresa tra 7 e 15 m
- 10,00 m per lato, per strade di larghezza superiore a 15 m

Sono ammesse distanze inferiori:
- in Zone A (centri storici) per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni. Le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale.
- nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche.

La sentenza
Con la sentenza 7731/2010 il Consiglio di Stato ha affermato, ancora una volta, che le distanze stabilite dal d.m. 1444/1968 costituiscono valori minimi inderogabili che devono essere rispettati dai comuni all'atto dell'approvazione o della revisione degli strumenti urbanistici.

La distanza di dieci metri tra le pareti finestrate di edifici antistanti – si legge nella sentenza - va rispettata in tutti i casi, poiché si tratta di una norma volta a impedire la formazione di intercapedini nocive sotto il profilo igienico-sanitario che pertanto non è eludibile.
Ciò comporta che il giudice di merito non solo ha l'obbligo di non applicare le disposizioni dei piani regolatori che contrastano con quelle del d.m. 1444 (che pertanto sono illegittime) ma anche di applicare direttamente le disposizioni dell'art. 9 che devono ritenersi "parte integrante dello strumento urbanistico" in sostituzione delle norme illegittime.

La distanza di dieci metri tra pareti finestrate di edifici antistanti - precisa la sentenza - va calcolata con riferimento ad ogni punto dei fabbricati (e non alle sole parti che si fronteggiano) e a tutte le pareti finestrate e non solo a quella principale, prescindendo anche dal fatto che esse siano o meno in posizione parallela.

Ai fini del computo delle distanze devono essere considerati tutti gli elementi costruttivi salvo che non si tratti di sporti e di aggetti di modeste dimensioni con funzione meramente decorativa e di rifinitura. Nel calcolo possono essere trascurati invece, ad esempio, i manufatti come le mensole, le lesene, i risalti verticali delle parti con funzione decorativa, le canalizzazioni di gronde e i loro sostegni.

Fonte Aniem

22 commenti per "Distanze tra edifici: non si deroga … mai!", lascia anche il tuo

Giovanni il 31/05/2011 18:59 Salve, un chiarimento. Nel caso di sopraelevazione di un edificio in zona A, deve essere rispettata la distanza dei 10 metri. Il DM 1444 non ne parla in quanto, forse, nelle zone A non era possibile costruire ex novo. Ma adesso il piano casa lo consente e pertanto come ci si comporta ? Grazie
Eliseo il 14/07/2011 00:54 Il lotto confinante al mio ha un edificio, di solo piano terra, posto a 4 metri dal confine. Il mio lotto prevede un fabbricato posto a metri 6,20 dal confine e quindi a metri 10,20 dal fabbricato del vicino. La distanza è riferita alle pareti verticali degli edifici. Se dovessi prevedere, nel mio edificio, un balcone di metri 1,20, l'estremità del mio balcone si troverebbe ad un distanza di metri 5 dal confine ma a metri 9 dall'edificio del lotto confinante.Alla luce delle ultime "sentenze" dovrei prevedere l'estremità del mio balcone, di metri 1,20, ad una distanza minima di 10 metri dal fabbricato vicino e quindi la distanza tra pareti degli edifici la dovrei prevedere a metri 11,20 ( ovvero - mt 4, distanza dal confine del fabbricato vicino, + mt 6, per arrivare a mt 10 tra edificio vicino e punta del mio futuro balcone e mt 1,20, balcone) Giusto ???? --Grazie---
tiziano il 05/09/2011 22:01 non mi sembra che ibalconi facciano distanza dal confine e questo te lo conferma l'ufficio tecnico comunale quando farai richiesta di realizzare il balcone.-In bocca al lupo ciao
armando il 29/11/2011 10:12 il mio appartamento, in zona b1, costruito nel 1966 si trova al 2° piano di un palazzo di 9° piani più locali commerciali, l'edificio del mio confinante, costruito nel 1947 si trova ad una distanza di m.2.00 dal balcone del mio appartamento e a m. 2.25 dal mio palazzo,causa la poca distanza tra i 2 edifici, il mio appartamento e particolarmente buio. il confinante ha chiesto ed ottenuto dal comune di aversa il recupero del sottotetto (L.R. 15/2000) e di trasformare il lastrico solare di copertura in terrazzo calpestabile, di delimitarlo perimetralmente con parapetto in blocchi di laterizio di altezza non superiore a m.1.30. sono disperato! cosa posso fare? aiutatemi
ermes il 11/12/2011 18:53 un cliente, titolare di una falegnameria, mi chiede di realizzare il progetto di una tettoia in legno fissa ma aperta su tre lati, da installare alla distanza di circa un metro dalla parete finestrata dell'edificio di sua proprietà nel quale abita ed esercita l'attività. Tale realizzazione è prevista dal pgt senza necessità di volumetria purchè rimanga al di sotto del 20% della slp.Ora io mi chiedo se trattandosi della medesima proprietà sia ugualmente da rispettare la distanza minima dei 10m ovvero, se tale distanza è da rispettare anche trattandosi di una tettoia aperta su tre lati. (il lato prospiciente al fabbricato rimarrebbe aperto). Grazie mille.
Tullio il 28/03/2012 17:04 Gent.mo, vorrei sapere a che distanza dovrebbero stare i cantieri edili che operano in simultanea in una zona abitata,visto che nel nostro condominio siamo stati "accerchiati2 e riempiti di polveri nocive da ben 3 cantieri ,2 esterni (di due palazzi in costruzione) ed uno interno al pianterreno dello stabile che vede per altro "stravolto" l' atrio d'Ingresso. Grazie P.S. le polveri ed i rumori sono insopportabili,continui e nocivi( a noi in famiglia alternativamente sanguina il naso..di cosa potrebbe trattarsi ? non abbiamo patologie particolari. Grazie di nuovo Valerio bologna .
Paola il 26/04/2012 11:34 Buongiorno, vorrei sapere come mi devo comportare se il comune dove risiedo, decide di costruire un marciapiede/pista ciclabile intubando il fosso di scolo delle acque piovane allargandosi sulla mia proprietà che è a confine delimitata da un seppur vecchio muretto, altezza circa 50 cm., di recinzione che verrà sicuramente abbattuto, senza volermi risarcire in alcun modo, e soprattutto senza sapere di quanto dovranno sconfinare. L'opzione è o firmi alla cieca oppure non si fa il marciapiede, che noi richiediamo da tempo immemorabile, perchè la strada che affianca la proprietà è ad alto scorrimento.Grazie molte! Saluti
giovanni il 12/05/2012 14:17 Salve ho dei dubbi sulle distanze, allora su di un lotto confinante al mio c'è un vecchio edificio adibito a stalle ora il proprietario vuole costruire e fare un nuovo edificio l'edificio è distante dal mio muro di confine a 4 m la mia casa al confine e più o meno a 11 m . il mio vicino vuole realizzare delle finestre e fare dei balconi oltre a fare delle aperture al piano terra..... lo puo fare? i 10m sono da entrambi gli edifici o dal confine.....grazie mille giovanni
roberta il 26/05/2012 18:31 La distanza di mt. 10 tra fabbricati deve essere rispettata anche tra un porticato aperto su tre lati da realizzare in aderenza all'abitazione ed in fabbricato ad un solo piano adibito ad autorimessa, appartenente alla stessa proprietà? Se così fosse mi sembra una inutile limitazione al godimento della proprietà!!!
Simone il 05/07/2012 10:56 La distanza dei 10 m va rispettata anche tra porticati aperti di diverse proprietà??Esempio: il mio vicino ha un porticato a 7 metri dal mio confine, io ora vorrei costruire un mio porticato tra la perete di casa mia ed il confine, quindi tra i due porticati entrambi aperti sui 3 lati resterebbero 7 metri < 10 metri (tra pereti finestrate restano invariati i 12 metri iniziali).Il vicino mi ha dato l'ok per costruire a confine, ma il comune pretende che o rispetti i 10 metri.... il prg non specifica bene la cosa....Cosa posso fare??
Dr. Fred Mancuso il 15/07/2012 19:57 Salve volevo un chiarimento in merito alla questione distanze da rispettare; vivo in una villetta bifamiliare, ho una ringhiera che divide le due case e, per un discorso di privacy, volevo piantare delle siepi x delimitare la mia proprieta'...Volevo sapere se queste siepi possono essere piantate a ridosso della ringhiera o a distanza da questa (specificare anche l'articolo del codice civile).Prego rispondere via mail a: fredmancuso2002@yahoo.itgrazie!!
Francesco il 01/08/2012 18:10 Nel caso di rialzamento del livello naturale del terreno, consentito dalle norme locali, fino al pari della copertura di un locale fuori terra si annulla la distanza di 10 mt da un antistante previsto nuovo fabbricato con parete finestrata?
Simone il 26/09/2012 20:46 Salve , dovrei disegnare una casa bifamiliare di 45 mq lordi, composta da 2 camere,bagno, cucina tinello... Come posso fare...??? E poi è stabilito ke i muri devono essere minimo di 3 metri???
ester il 30/09/2012 17:51 buongiorno, possiedo un terreno edificabile largo ciraca 10 metri, da ringhiera a ringhiera, il muro della casa dei miei vicini, è distante meno di 3 metri dalla rete di confine, posso costrire una casa prefabbricata in legno, con altezza inferiore a tre metri ad una pari distanza tra la mia prefabbricata (senza finestre sul quel lato) e la rete/loro casa e la rete?
Katia il 08/10/2012 21:40 Buonasera,abbiamo comprato terreno per costruire casa. Sul nostro confine c'è una cascina rurale adibita a fienile, niente animali, che è a 3 metri dal nostro confine. Ci dicono che dobbiamo stare a 10 metri quindi 3 i loro e 8 noi. Il terreno è lungo e la casa sarebbe sacrificata poiché la vogliamo su un piano solo. Inoltre non ci fanno aprire finestre dalla parte della cucina perché loro le hanno aperte. Ora chiedo: è giusto che loro siano a 3 metri e non 5 come di regola per sommare e arrivare a 10? Ed è giusto che l'agenzia immobiliare che ci ha venduto il terreno ci ha detto che la legge dei 10 metri dalle cascine rurali non esisteva più e invece non è così? Grazie. Katia
annalisa il 11/10/2012 21:50 salve, il mio terrazzo confina con il lastrico solare di un garage. posso utilizzare il lastrico solare?
Piergiorgio il 24/10/2012 07:49 Buongiorno l'art.48 del PRG (Art. 48 - Zona residenziale di completamento delle Frazioni (Zona B ai sensi del D.M. 2.4.1968)) di l'Aquila prevede:Distanze minime:a confine, previo accordo con il confinante, in aderenza, 3 mt. daiconfini, 6 mt. tra edifici.Sembra che ci si possa avvicnirae a 3mt dal confine e 6 mt dall'edificio anche con finestre e/0 balconi, poichè ho un problema col confinate che sta costruendo e si sta avvicinando di ulteriori 2mt dal mio fabbricato(quindi dagli iniziali 5mt agli attuali 3mt), mi può dare una delucidazione in materia?
GIORGIO il 26/12/2012 02:58 VORREI COPRIRE CON IL PIANO CASA,UN BALCONE AL PIANO PRIMO X CIRCA 38MQ. SU 70MQ.MA( LA MIA ABITAZIONE TOTALE MQ. 750)AL' LATO SX. LA MIA CASA E' "ATTACATA" AGREGATA"AD UN ORATORIO CAT B, MQ. 15 ,PRIVATO , CON LE TRE PARETI CIECHE E UN SOLO CANCELLO D'INGRESSO A PIANO TERRA FRONTE STRADA COMUNALE.DATO CHE NON SONO IN BUONI RAPORTI CON I PROPRIETARI DI QUESTO PICCOLO ORATORIO,IN QUESTO CASO NON DEVO RISPETTARE LE DISTANZE VISTO CHE SONO ATTACCATO E NEMMENO PER LE FINESTRE DATO CHE SONO AL PIANO DI SOPRA E CHE IN QUESTO PORATORIO NON CI VIVE NESSUNO, SE QUALCUNO MI DESSE UNA RISPOSTA : LA MIA EMAIL: dodo203@virgilio.it
felice il 24/04/2013 19:41 Salve a tutti, io ho un dubio su queste distanze tra fabbricati!!Allora il mio vicino ha costruito il suo fabbricato ABUSIVO a tre metri dal confine, e nona 5 Mt come prevedeva il regolamentoe dilizio comunale.Io invece ho costruito a 5 mt dal confine mediante progetto approvato allora dalla commissione edilizia, ma non ho rispettato i 10 mt. dalle pareti finestrate del vicino!! Come mi dovrei comportare?? Devo chiudere le aperture mie? Possono denunciarmi??
Carlo il 03/05/2013 21:09 Salve, vorrei chiedere un'informazione se qualcuno mi può aiutare. Ho da poco effettuato dei lavori per ripristinare la distanza dal muro di confine del mio vicino, a seguito di una sentenza che mi condannava ad arretrare il mio ballatoio. Ho eseguito seguendo le indicazioni della perizia del CTU (come da sentenza). Ora il vicino mi chiede di verificare, con il suo tecnico di parte, la corretta esecuzione dei lavori. Mi chiedo: ma non dovrebbe essere un tecnico super partes a verifica la corretta esecuzione dei lavori?
marco il 07/05/2013 16:09 Salve a tutti, ho un dubbio in merito al calcolo delle distanze tra fabbricati. Devo progettare un garage pertinenziale, fuori terra con altezza ml 2.90, in un cortile dove insiste un fabbricato di proprietà dello stesso richiedente. Il garage in esame nasce come pertinenza del fabbricato anzidetto, ma distaccato di ml 6. Le distanze del garage rispetto ai fabbricati alieni sono di ml 10, invece rispetto al fabbricato dello stesso proprietario ubicato nella stessa corte a cui è pertinenza è di ml 6. Vorrei saper se la distanza di ml 10 va rispettata anche nell'ambito della stessa proprietà per la realizzazione di pertinenze al fabbricato stesso. Grazie per la collaborazione
Giorgio il 10/06/2013 10:25 Buon giorno , sto acquistando un attico in un fabbricato che confina con il suo gemello in quanto costruiti nello stesso periodo. Il costruttore ha mantenuto la distanza di 10,22 mt. tra le pareti finestrate dei 2 immobili, che ovviamente si riduce se viene misurata dalle due estremità dei balconi che si fronteggiano.Il regolamento urbanistico considera come misure inifluenti i balconi al di sotto di 1,50 mt. In riferimento alla sentenza del Consiglio di Stato n.07731 del 2010, posso considerarmi nella norma?? Cortesemente un consiglio o parere in materia